Par l’Ordre des Experts-Comptables d’Occitanie
Deux cas de figures doivent être examinés, selon que les parts de la SCI sont détenues ou non par des personnes physiques.
• SCI à l’IR dont les parts sont détenues par des personnes physiques
Pour la détermination des revenus fonciers, seuls les frais directement liés à l’immeuble sont déductibles. Les frais de constitution d’une SCI ne rentrent dans aucune des catégories des frais admis en déduction. Ils ne sont donc pas déductibles.
• SCI à l’IR dont les parts sont inscrites à un bilan BIC/IS
Si les parts sont inscrites au bilan d’une société relevant de l’IS ou d’un régime réel d’imposition BIC, le résultat de la SCI est déterminé en fonction du régime applicable à l’associé1, sous réserve de l’abandon de la théorie du bilan.
En matière de BIC/IS, les frais de constitution d’une société sont rangés dans la catégorie des frais d’établissement.
Les frais d’établissement sont définis comme les dépenses engagées à l’occasion d’opérations qui conditionnent l’existence ou le développement de l’entreprise, mais dont le montant ne peut être rapporté à des productions de biens et de services déterminés.
Ces frais comprennent, notamment les frais de constitution (droits d’enregistrement sur les apports, honoraires, coûts des formalités légales de publications).
Selon l’administration2 les frais d’établissement peuvent être déduits, au choix de l’entreprise et conformément au mode de comptabilisation retenu
• soit pour la totalité de leur montant au titre des charges de l’exercice au cours duquel ils ont été engagés, lorsqu’ils n’ont pas été inscrits à l’actif du bilan au poste « frais d’établissement »;
• soit de manière échelonnée sur une période maximale de cinq ans suivant un plan d’amortissement linéaire.
• Les dotations annuelles aux amortissements doivent être au minimum d’un cinquième et au maximum de la moitié du montant des frais en cause.
(1) Article 238 bis K du CGI
(2) BOI-BIC-CHG-20-30-20 en date du 12 septembre 2012
