Selon l’ObserveR de l’immobilier toulousain, la demande dans l’aire urbaine est toujours aussi forte au premier trimestre.
«Une diminution assez sensible des mises en vente, et donc du stock, et une augmentation très nette du taux de propriétaires occupants parmi les accédants », c’est ce qu’il faut retenir, selon Jean-Philippe Jarno, le président de l’ObserveR, de l’évolution du marché du logement neuf dans l’aire urbaine de Toulouse au premier trimestre 2019. Deux tendances « nouvelles » par rapport aux années précédentes selon le professionnel.
TENSION SUR LES PRIX
Cette baisse des mises à l’offre n’est pas propre à Toulouse et à sa région, reconnaît toutefois Jean-Philippe Jarno : « c’est un constat que l’on fait partout en France ». Cela se traduit par une offre commerciale en tension dans beaucoup de villes françaises, « et cela le devient aussi à Toulouse, même si, dans la Ville rose, cette baisse est moins forte que dans l’aire urbaine », à savoir -28 % contre -42 %, ce qui peut signifier « qu’il est plus difficile d’obtenir des permis de construire dans la périphérie que dans la ville de Toulouse même ».
Pour Jean-Philippe Jarno, ce bilan dressé par l’ObserveR de l’immobilier toulousain réserve cependant « une bonne nouvelle » : « les ventes au détail sur l’aire urbaine sont à un aussi haut niveau que l’an passé », qui était déjà à « un niveau record », soit 1 601 ventes au premier trimestre 2019, « et elles progressent encore sur la ville de Toulouse », soit 976 ventes. « La demande est encore très forte, assure Jean-Philippe Jarno, tandis que le stock se tarit. Ce qui nous amène à penser qu’il y aura une tension sur les prix ».
Autre phénomène constaté au cours de ce premier trimestre : la part des investisseurs dans le total des ventes diminue, s’établissant à 64 % sur l’aire urbaine et 66 % dans Toulouse, ville réputée jusqu’à présent pour attirer ce type d’acheteurs. « Ce qui signifie que Toulouse a réussi sa mue vers des propriétaires occupants, grâce aux dispositifs aidés et notamment aux prix maîtrisés. C’est vraiment une réussite. Que des politiques publiques et donc de nouvelles réglementations introduites dans le PLUi-H (Plan local d’urbanisme intercommunal – habitat) aboutissent à une évolution aussi rapide de la clientèle, c’est assez remarquable, tient à souligner le professionnel. On a vraiment aujourd’hui une palette de programmations de logements qui permet de loger tout le monde et d’avoir un vrai parcours résidentiel ».
DÉBUT DE PÉNURIE
De leurs côtés, les ventes en bloc aux bailleurs sociaux ont fortement régressé sur le trimestre(-54 % sur l’aire urbaine et -58 % à Toulouse). « On en connaît les raisons, détaille Jean-Philippe Jarno : d’une part, les bailleurs ont plus de difficultés pour financer leurs opérations, du fait de la baisse des APL ; d’autre part il y a l’augmentation de la TVA, le fait aussi que beaucoup de bailleurs sociaux ont indiqué préférer faire leurs opérations en maîtrise d’ouvrage directe plutôt qu’en Vefa (vente en état futur d’achèvement). Une autre raison, c’est que les permis de construire concernent désormais souvent des opérations de moins grande taille. Il y a donc moins de logements sociaux dans ces opérations ».
L’offre commerciale a diminué au premier trimestre de 23 % sur l’aire urbaine et de 28 % à Toulouse, « ce qui veut dire qu’on est en dessous de neuf mois de stock dans l’aire urbaine (8,9 mois) et dans la Ville rose (8,5 mois) alors qu’un marché équilibré est à 12 mois de stock ».
URBANISME MAÎTRISÉ
L’approche des élections pourraient expliquer en partie cette baisse des mises en ventes, « les conditions d’obtention de permis étant devenues plus “complexes”, indique le professionnel. On constate de fait, partout en France, une diminution du nombre des permis accordés, des délais d’instruction très rallongés, voir des demandes de permis décalées dans le temps, parce qu’avant de déposer une demande, il y a un fort travail de négociation avec les riverains, de mise en place d’une grande concertation – c’est ce que la Métropole nous incite à faire bien en amont –, et enfin des permis qui font l’objet d’une diminution assez sensible de la surface de plancher. On est vraiment dans un urbanisme maîtrisé ».
Cette concertation plus poussée en amont a-t-elle fait chuter le nombre de recours dits abusifs contre les projets immobiliers ? « Ce n’est pas le cas pour l’instant, répond Jean-Philippe Jarno. Depuis le mois d’octobre, les conditions pour faire un recours sont plus “difficiles”. La loi Elan a effectivement contribué à assainir la situation. Ça va dans le bon sens mais on n’en mesure pas encore les effets ». Pour le professionnel, l’acceptabilité négociée des projets constitue « une tendance de fond », ce qui veut dire que « le phénomène de raréfaction de l’offre ne devrait pas se calmer cette année ».
Selon le professionnel, le phénomène devrait avoir des répercussions sur le secteur du BTP, avec d’ici neuf mois une baisse corrélative des mises en chantier, mais aussi sur le nombre de ventes – et ce malgré une demande toujours soutenue –, ainsi que sur les prix, du fait d’une concurrence accrue entre les promoteurs.
Les prix sont du reste toujours orientés à la hausse. Le prix au m2 progresse au premier trimestre 2019 de 4 % sur l’aire urbaine et de 3 % sur Toulouse, par rapport au premier trimestre 2018. Le prix moyen des ventes à Toulouse dépasse 3 900 €/m2 (hors stationnement).
