Depuis trois ans, l’observatoire Imdex dresse un panorama très précis du marché en Côte-d’Or avec, pour 2018, une dynamique de transactions contrastée et globalement, une pénurie d’offres neuves qui s’accentue.
Une offre vieillissante, vétuste dans le marché des bureaux comme en locaux d’activité, 2018 confirme en Côte-d’Or une raréfaction de l’offre neuve en termes d’immobilier d’entreprises. Les commercialisateurs l’ont rappelé lors de la présentation annuelle de l’ observatoire Imdex porté par la CCI de Côte-d’Or, le 6 mars à Dijon face à une assemblée venue en nombre : la Côte-d’Or, Dijon en tête de peloton, manque cruellement de programmes neufs adaptés au besoin des utilisateurs.
Le constat est général quel que soit le type de biens professionnels recherchés. « On a cette année encore, confirme Damien Voisenet, gérant de Cushman & Wakefield, une pénurie d’offres de bureaux en neuf au même titre que l’on manque de demandes exogènes. Il y a peut-être là, un lien à faire » a-t-il glissé face à Danielle Juban, vice-présidente de Dijon Métropole déléguée à l’économie, présente dans la salle. Des locaux de seconde main, vieillissants, à restructurer, détenus par des petits propriétaires constituent en effet la majorité des offres de la métropole. Sur le marché des bureaux, deux tiers des volumes transactés le sont dans l’existant tandis qu’en locaux d’activité, ce ratio grimpe à 86%. Un vrai frein pour l’attractivité du territoire soulèvent les acteurs de l’immobilier d’entreprise qui reconnaissent toutefois un regain de dynamisme dans le volume des transactions.
Autre particularité de Dijon, l’absence d’investisseurs internationaux qui construisent en blanc. « Avec des PLU exigeants, des cahiers des charges très contraignants, il y a une inadéquation entre l’offre de foncier et le besoin des clients », souligne Philippe Rouet, gérant de Noeva Immobilier. Sans parler « des problèmes récurrents de stationnement ou de l’engorgement de la rocade à certaines heures de la journée », complète Françis Pennequin, chef d’entreprise du BTP et vice-président de la CCI Côte-d’Or. Investisseurs, acteurs de l’immobilier d’entreprises, constructeurs en appellent aux pouvoirs publics. Le PLUi HD, le futur plan local d’urbanisme intercommunal habitat et déplacements de la métropole voté en décembre par le conseil métropolitain doit participer à dynamiser le territoire. Mais attention, prévient l’élu, « aux règles d’urbanisme trop contraignantes ».
Locaux : reprise de l’activité industrielle
Avec un marché en hausse de 18 % par rapport à une année 2017 qui avait déjà enregistré une belle progression des volumes transactés, 2018 confirme la reprise de l’activité industrielle en Côte-d’Or. Un chiffre assez exceptionnel à mettre en relief avec la réalité du terrain et un volume alimenté par quelques transactions conséquentes : la reprise par Erdé de l’ancien site Schneider Electric ou la relocalisation de GRDF, tous deux sur Longvic. À l’inverse du marché des bureaux, ici l’offre foncière est satisfaisante avec une réponse dijonnaise positionnée sur l’écoparc de Valmy et la zone de Beauregard mais, regrettent les conseils en immobilier d’entreprises, des délais bien supérieurs à ceux de la réalité économique. Il faut en effet en moyenne entre 18 mois à deux ans pour aménager un terrain, là où les utilisateurs ne peuvent pas attendre au-delà d’un an.
+18 % de volumes transactés.
5 % des volumes transactés sont neufs.
111 500 mètres carrés disponibles.
65 % des transactions sont des ventes.
Logistique : une demande en forte progression sur l’axe Dijon-Beaune
La tendance déjà observée l’an dernier se confirme : l’axe Dijon-Beaune, situé le long de l’autoroute A6 attise les convoitises d’entreprises logistiques de plus en plus demandeuses sur le département. Avec 39 % de volumes supplémentaires transactés l’an dernier, 2018 a été une très belle année pour le segment, porté par la filière transport et messagerie. L’arrivée de Mondial Relay et la construction d’un bâtiment de Béricap de 6.000 mètres carrés sur la zone de Longvic participent à cette embellie. C’est aussi le cas pour la filière logistique avec l’acquisition des deux dernières cellules dans le parc dédié Parcolog de Beaune pour 17 000 mètres carrés de volume. Avec là encore, sur ce marché, un bémol : les entrepôts de classe A (correspondant à un bâtiment dit de haute fonctionnalité) captent la demande client dans un marché local en sous-offre. Il faut noter une particularité sur ce marché : des normes de stockage qui diffèrent selon l’activité de l’entreprise et qui ne facilitent pas le marché de seconde main.
+ 39 % de volumes transactés.
81% des volumes transactés dans le seconde main.
52 349 mètres carrés transactés en 2018.
34 200 mètres carrés disponibles en 2018.
Foncier : la dynamique des parcs d’activité
S’il existe en Côte-d’Or plus de 350 zones d’activités économiques aménagées pour 5 900 hectares, seuls 340 hectares sont disponibles à six mois sur trois espaces bien identifiés : la communauté de communes Rives de Saône avec le technoport de Pagny, la communauté d’agglomération Beaune Côte et Sud et Dijon Métropole. Avec plus de 100 hectares disponibles à six mois sur l’Écoparc Dijon-Bourgogne, Beauregard et l’Écopôle Valmy, Dijon appuie son attractivité et offre de belles perspectives foncières.
Bureaux : Une activité endogène et pas de neuf
Avec 25 771 mètres carrés de volumes transactés et 41 800 mètres carrés d’offres disponibles, le marché des bureaux a été plutôt stable en 2018. Il se concentre essentiellement sur la métropole avec un centre-ville dynamique totalisant le plus de transactions. Le revers de la médaille, c’est que les deux tiers de ces transactions se font en location par manque de programmes neufs alors que les transactions en seconde main représentent seulement 27 % sur les autres métropoles de France, classant Dijon au dix-huitième rang des vingt métropoles de l’hexagone.
-32 % de volumes transactés.
150 euros : le prix du mètre carré en location neuve au centre-ville de Dijon.
20 % seulement du volume transacté est neuf.
91 % de la demande placée concerne des entreprises déjà implantées en Côte-d’Or.
