L’observatoire de l’immobilier neuf a présenté les résultats de ventes en 2018.
Pour sa 11e édition, la présentation des résultats de l’immobilier neuf dans la métropole toulousaine par l’Observer immobilier, s’est ouverte sur une nouveauté : l’intronisation de Jean-Philippe Jarno comme président de cet observatoire pour trois ans, succédant ainsi à Patrick Saint-Agne. L’Observer, qui a longtemps été présidé par celui-ci en tant que dirigeant de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), s’ouvre ainsi à d’autres voix, comme celle de l’Union sociale de l’habitat (USH) ; un membre fondateur de l’Observer, que Jean-Philippe Jarno souhaiterait voir revenir à la gouvernance de l’observatoire afin de mettre en place un nouveau conseil d’administration, composé des trois membres originels: la FPI, l’USH et l’Unam (le syndicat national des aménageurs lotisseurs).
SOUS-OFFRE DU MARCHÉ ET PRIX À LA HAUSSE
Surtout, le 20 février, la conférence de presse convoquée par l’Observer immobilier a été l’occasion, comme chaque année, de pointer les résultats de vente à Toulouse et dans sa périphérie. Aussi, que l’on se rassure immédiatement : « Toulouse reste un marché très dynamique. De plus, le marché des accédants a été en forte progression, en particulier pour les primo-accédants, grâce au dispositif de prix maîtrisés mis en place », se réjouit Jean-Philippe Jarno. Même si, ajoute-t-il aussitôt, « il y a quand même des ombres au tableau, à commencer par la chute des mises en vente, après un pic en 2017 » : l’année dernière, les logements proposés à l’acquisition ont ainsi baissé de 9209 à 6860, soit 2350 habitations de moins (-26 % par rapport à 2017). Plus précisément, « l’impact a été le plus fort au deuxième semestre 2018 avec une baisse de 40 % » et seulement 2 650 mises en ventes contre 4 420 à la même période en 2017. Une décrue qui, selon Jean-Philippe Jarno, s’explique « par différentes raisons : le foncier disponible se raréfie et donc devient cher, ainsi que la mise en place du Plan local d’urbanisme intercommunal-Habitat (PLUIH) qui sera voté en avril qui a pu freiner les dépôts de permis de construire ». Et qui sait aussi, l’influence déjà des futures élections municipales de 2020 « qui créent une tension sur les autorisations administratives », le président de l’Observer s’attendant à ce que ce phénomène se poursuive en 2019 et entraîne donc « une offre qui ne soit pas suffisante, et des prix de vente à la hausse ». Lesquels ont déjà ont augmenté de 3 % ; une évolution certes comparable à celle que connaissent d’autres métropoles, « mais qui reste supérieure à l’inflation ».
En toute logique, le recul des mises en vente fait mécaniquement baisser les ventes: -8% par rapport à 2017 ; avec 7 055 acquisitions contre 7 699 en 2017. En particulier, « les ventes aux investisseurs ont diminué, car les logements de type T2 qu’ils recherchent sont très rapidement vendus ». Pour autant, le marché reste « à un niveau extrêmement haut dans l’aire urbaine toulousaine, puisque par exemple en 2014, le volume des ventes était de l’ordre de 4 500 logements ». Aussi, Jean-Philippe Jarno s’attend à ce qu’après l’année record de 2018, « nous allons rester à un niveau extrêmement fort, en deçà de ce que nous avons connu en 2017 mais à un niveau toujours élevé car les besoins sont toujours là, et l’investissement reste intéressant, une remontée des taux d’intérêt n’étant pas attendue avant un an ».
LE DÉFI DE LA DENSIFICATION
Reste que, selon Jean-Philippe Jarno et Stéphane Aubay, qui a remplacé Patrick Saint-Agne à la présidence de la FPI, le constat est le même : « il faut rapidement renouveler l’offre de logements ». Pour preuve, l’Observer immobilier annonce un stock d’habitations disponibles inférieur à 10 mois – plus précisément à 9,5 mois – loin, très loin des hauts niveaux de 2014 où l’on dépassait 13 mois… Ce qui supposera aussi, dans un proche comme plus lointain avenir, de « densifier le logement » à Toulouse : en effet, comme le souligne Stéphane Aubay, « aujourd’hui, les gens n’acceptent plus d’aller habiter à 40 km de la ville. La tendance étant désormais de faire du renouvellement urbain et de rapprocher les gens des transports en commun et des services, on n’est plus dans l’horizontalité » de la construction en lotissement comme par le passé.
Enfin, concernant les prix de vente, l’Observer immobilier note qu’ils poursuivent leur hausse, atteignant environ 3670€ du m2 dans l’habitat collectif sans stationnement, et dépassant les 3 800 € le m2 avec un parking dans l’aire urbaine toulousaine, soit une hausse de 4 % par rapport à 2017. Dans le périmètre même de la Ville rose, il faut désormais compter 4 050 € le m2 avec parking.
