Olivier Grenon-Andrieu, président d’Equance, a participé au webinar organisé par Lepetitjournal.com, le quotidien en ligne dédié à la communauté des Français expatriés et des francophones. Près de 480 inscrits dans 55 pays et 150 questions posées en direct autour de la thématique du patrimoine immobilier. L’occasion de poursuivre un dialogue fructueux centré sur la pierre comme stratégie d’investissement sous toutes ses formes.
Près de 3,5 millions de Français vivent à l’étranger et cela représente près de 420 000 non- résidents fiscaux. Or, les Français de l’étranger sont des Français comme les autres, ils plébiscitent l’immobilier. La pierre reste en effet le placement le plus attractif avec l’assurance-vie pour se construire un patrimoine. « Si 38% des Allemands sont propriétaires de leur résidence principale, le chiffre monte à pratiquement 60% en France. L’immobilier qu’il soit affectif quand il s’agit de l’achat de la résidence principale est aussi un placement de choix quand il s’agit d’investir pour percevoir des revenus futurs, en vue de sa retraite et pour préparer sa succession » explique Olivier Grenon-Andrieu.
Parmi les points abordés, beaucoup d’internautes s’interrogent sur la meilleure façon de construire son patrimoine immobilier, en direct ou en constituant une SCI (Société civile immobilière). Olivier Grenon-Andrieu a tenu à rappeler qu’il peut être avantageux de détenir un bien immobilier via une SCI dans une logique de transmission pour échapper au blocage de l’indivision, lorsque les héritiers se retrouvent à devoir gérer en commun le bien hérité, source de nombreux conflits en cas de mésentente. La SCI convient tout particulièrement aux opérations d’acquisition et de transmission de logements affectés à la location nue. Pour un bien immobilier loué en meublé en revanche (pas le même régime fiscal), il peut être judicieux de créer une SARL de famille imposée à l’impôt sur les revenus (IR).
SCPI : UN VÉHICULE D’INVESTISSEMENT RÉSILIENT EN 2020
Olivier Grenon-Andrieu a également répondu à plusieurs questions autour de l’intérêt de souscrire ou non des parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier). Certes, certaines SCPI investissant dans des commerces et des activités hôtelières ont été touchées par la crise en cours, mais ce placement, qui dégage son souscripteur de toute contrainte de gestion rencontrée par le détenteur d’un bien immobilier loué, un point non négligeable quand on vit à l’étranger, reste particulièrement attractif et résilient. « En 2020, le rendement moyen des 150 SCPI dédiés à l’immobilier d’entreprise sur le marché français devrait atteindre 4%, contre 4,4% en 2019. Or, le rendement (net de charges et après impôts) d’un appartement parisien acheté en direct ne ressort qu’à environ 1,8% » relève Olivier Grenon-Andrieu.
Investir dans une SCPI, c’est aussi se prémunir contre le risque en mutualisant son investissement dans différents supports, souvent des dizaines d’immeubles qui composent la part de la SCPI. Vous évite- rez ainsi la vacance de loyer et les impayés que peuvent rencontrer les propriétaires d’un bien immobilier loué en direct, surtout si le locataire a rendu « ses clés » pendant la crise sanitaire. À noter que la souscription de parts de SCPI détenant des immeubles à l’étranger s’avère attractif sur le plan fiscal. « Pour un non-résident fiscal, la fiscalité est prélevée à la source et peut s’avérer près de trois fois inférieure à celle qui serait appliquée en France » explique Olivier Grenon-Andrieu.
Il peut être également judicieux d’opter pour la souscription de parts de SCPI en démembrement. Il s’agit alors de séparer la nue-propriété de l’usufruit pendant une période définie à l’avance et qui permet au souscripteur nu-propriétaire de bénéficier d’une forte décote sur son investissement initial. C’est un schéma d’investissement encore mal connu mais particulièrement adapté aux expatriés et très pertinent sur le plan fiscal pour se constituer un patrimoine immobilier et des revenus à long terme.
Investissement en direct dans un bien immobilier, création d’une SCI, souscription de parts de SCPI etc., les expatriés ne doivent pas hésiter à se faire conseiller pour optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier dans la perspective d’un retour en France, de la préparation de leur retraite ou de la transmission de leur patrimoine à leurs ayant-droits.
À ce titre, ils ne doivent pas hésiter à se faire accompagner en amont.
