L’urgence climatique pousse les concepteurs et les constructeurs immobiliers à proposer des bâtiments durables.
Toit potager, systèmes d’éclairage intelligent, géothermie… L’écoconstruction, est en plein essor qu’il s’agisse de l’immobilier résidentiel ou d’entreprise. Réduire l’empreinte carbone des bâtiments ou encore diminuer la quantité de ressources utilisées pour leur construction, c’est en tous cas le pari qu’ont fait certaines entreprises comme Visa Ingénierie et Seturec, citées dans ce dossier. En parallèle de ces enjeux liés à la préservation de l’environnement, ont émergé de nouvelles attentes en matière d’habitat. C’est la raison pour laquelle Icade propose une personnalisation sur-mesure des logements neufs en construction à ses clients à l’aide d’une matériauthèque. De son côté, l’Union nationale des propriétaires immobiliers 21, consciente qu’un bien optimisé se vend ou se loue plus facilement, incite ses adhérents à amorcer la transition énergétique.
LES CHIFFRES CLÉS DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Sur le marché des bâtiments professionnels, l’activité varie en fonction des types de biens. En 2018, un ralentissement net sur les bureaux a été constaté ainsi qu’un léger repli en nombre de transactions sur les locaux d’activités. Cette année aussi, la demande a été supérieure à l’offre neuve. Le marché des entrepôts a quant à lui été dynamisé par la messagerie (logistique du dernier kilomètre), et a réinvesti la métropole. Cela a eu pour effet de renforcer l’attractivité déjà constatée de la capitale régionale sur l’immobilier de bureaux et de locaux d’activités avec une hausse de 16% des transactions.
Cushman & Wakefield mise sur son fort ancrage territorial
Créée à Dijon en 1991, la SARL Segerinvest (affiliée Cushamn & Wakefield, anciennement DTZ) intervient en tant que conseiller en immobilier d’entreprise sur l’ensemble de la région Bourgogne Franche-Comté, et principalement sur les villes de Dijon, Besançon et Chalon-sur-Saône. Il ne s’agit donc pas d’un nouvel acteur sur le territoire, bien au contraire, il est l’un des plus historiques, très attaché à son ancrage local. Reprise en 2008 par trois associés (Bruno Dormoy, Damien Voisenet et Fabrice Lebreuil), cette société accompagne et conseille les entreprises de toutes tailles ainsi que les propriétaires tout au long de la vie de leurs immeubles.
UNE EXPERTISE GLOBALE DE TOUS LES MÉTIERS DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
« Depuis plus de trente ans, nous développons des compétences et une expertise dans tous les métiers de l’immobilier d’entreprise : la transaction, la gestion locative, le syndic de copropriété, le conseil en investissement. Aujourd’hui, nous sommes très fiers de nos 15 collaborateurs, tous spécialisés par métier, que nous avons formés en interne à ces métiers complexes qui nécessitent d’être pluridisciplinaires », explique Damien Voisenet, l’un des gérants. « Depuis la reprise, nos équipes réalisent une moyenne de 100 transactions par an, résultats qui nous permettent d’être retenus pour assurer la commercialisation exclusive de programmes de bureaux et de sites industriels d’envergure. Très attachés à la satisfaction de nos clients, nous nous engageons dans une véritable culture du résultat. » L’activité de Cushman & Wakefield est étroitement liée au développement économique de nos territoires. « Nous accompagnons les entreprises dans leur choix initial d’implantation mais également à chaque étape de leur développement. Notre principal atout est de proposer une expertise globale grâce à notre équipe composée de spécialistes. »
Exemples de missions exclusives
Arthur Loyd espère doper son développement
Quatre questions à Florent Puchot.
Le Journal du Palais. Quel est le rôle d’Arthur Loyd ?
Florent Puchot, consultant associé (activités, industrie, logistique) sur les secteurs de Dijon et Beaune, cogérant des agences de Dijon et Besançon. Arthur Loyd Dijon accompagne toutes les entreprises utilisatrices de bureaux, locaux d’activités, entrepôts ou commerces dans la recherche de locaux adaptés à leurs activités. Pour ce faire, nous nous plaçons à leurs côtés de la rédaction du cahier des charges jusqu’à leur emménagement. Nous conseillons également les investisseurs, propriétaires de locaux professionnels en prenant en charge la commercialisation de leurs biens de A à Z. Nous œuvrons sur trois domaines principaux qui sont les bureaux, les locaux commerciaux et les locaux d’activité. Qu’il s’agisse de location ou de vente de biens, notre travail consiste donc à conseiller et à proposer des solutions aux entreprises et aux investisseurs.
Quels projets s’annoncent pour 2020 ?
Nous avons renforcé l’équipe en cette fin d’année 2019 et allons poursuivre en 2020 sur l’agence de Dijon, afin de maintenir la qualité de services et faire face à la demande. Nous allons également continuer à développer, avec Sébastien Cooper, l’agence de Besançon, qui vient de souffler sa première bougie. Et pour finir, nous avons quelques révolutions digitales annoncées pour 2020 à l’échelle nationale.
Donc, les demandes ne cessent de s’amplifier ?
Le réseau Arthur Loyd nous apporte une reconnaissance nationale et de nombreuses demandes qui sont liées à la qualité de service que propose ce réseau. En effet, Arthur Loyd comptabilise plus de 70 agences en France et a enregistré un chiffre d’affaires de 48 millions d’euros en 2018. Cette couverture géographique du territoire, combinée à notre connaissance du tissu économique local, explique que nous sommes aujourd’hui sollicités par des PME et PMI locales, des entreprises nationales et de grands groupes internationaux.
Comment accroître le développement d’Arthur Loyd Dijon ?
Nous souhaitons avant tout pouvoir répondre aux demandes des utilisateurs ou des investisseurs qui nous font confiance, notre priorité consiste donc à rechercher un maximum d’offres, c’est-à-dire des biens à louer ou à vendre pour couvrir l’ensemble des demandes de nos clients, ce qui n’est actuellement pas toujours possible. Avec Valérie Dauchy et Carine Provost, mes associées, nous misons beaucoup sur l’humain et sur le dynamisme de nos équipes…
Propos recueillis par Militine Guinet.
Faire face à la pénurie d’offres tertiaire dans le bassin dijonnais
Cinq questions à Patrick Mestanier
Le Journal du Palais. Quel bilan tirez-vous de l’année qui s’écoule ?
Patrick Mestanier, dirigeant de CBRE Impact, présent à Dijon et Reims. L’année qui se termine a été très bonne et succède à une année 2018 avec des volumes traités encore en hausse. En chiffres, en 2018, l’agence a transacté près des deux tiers des locaux d’activités commercialisés sur Dijon Métropole. En 2019, cette dynamique a continué. Nos transactions majeures se situent en grande partie sur l’agglomération dijonnaise. Pour les grandes implantations en activité et entrepôts, nous avons installé Mondial Relay, Oogarden, Géodis, Specific Log, Sogetrel, UMS, Tracer, représentant à elles seules 30.400 mètres carrés environ, et bien d’autres. L’année qui se termine a donc été très dynamique concernant les locaux d’activités. Concernant les bureaux, l’année a été un peu moins intense, bien qu’intéressante puisque nous avons pu débuter des projets qui se concrétiseront en 2020 et en 2021. Cette année, nous avons par exemple regroupé deux agences immobilières emblématiques de Dijon sur un même bâtiment de 680 mètres carrés environ, déménagé une agence de web marketing dans des bureaux de 700 mètres carrés environ en vue de leur forte croissance et installé sur le site de la Maison des entreprises la société TIMKL, spécialisé dans l’accompagnement de patients diabétiques.
Comment expliquez-vous que l’année soit plus mitigée concernant les bureaux ?
On remarque une nouvelle fois une réelle tension entre l’offre et la demande et une pénurie de locaux, ce qui est contraignant pour répondre aux besoins des clients. Par exemple, les parcs Valmy 1 et 2 sont quasiment remplis et le futur parc Valmy 3 n’a pas encore démarré. Second exemple, le Parc Technologique ne propose quasiment plus de surfaces, l’extension des bâtiments est donc une alternative bienvenue. Cette pénurie de locaux nous empêche parfois de répondre aux demandes des clients dans la mesure où la production est limitée. D’ailleurs, ce constat ne concerne pas uniquement les bureaux, mais aussi les locaux d’activités et les commerces.
Quelles solutions pour remédier à cette pénurie de locaux ?
De plus en plus d’utilisateurs sont intéressés par des comptes propres, mais ont beaucoup de difficultés à trouver. La nouvelle zone de Fontaine-les-Dijon en est l’exemple et offre une alternative, notamment pour les professions libérales qui ont besoin de se développer pour remédier à cette problématique. Pour notre part, nous commercialisons l’immeuble « les Bureaux d’Hadrien » offrant 3.600 mètres carrés de bureaux, développés, proposant des prestations de qualité axés sur les besoins des utilisateurs. L’immeuble sortira de terre en 2020 pour une livraison au premier trimestre 2021.
Et en matière de commerce, quel constat dressez-vous ?
Le commerce de périphérie est dynamique même si là encore, nous nous heurtons à la problématique du manque d’offre puisque les zones comme celle de Quetigny, sont saturées. C’est également le cas pour la zone Les Portes du Sud, qui malgré les apparences, dispose de peu de surfaces disponibles.
Quelles sont les prévisions pour 2020 ?
Comme dit précédemment, nous avons déjà des projets passionnants amorcés pour 2020 et pour 2021. Nous sommes confiants concernant l’année à venir. Les demandes exprimées nous ouvrent des horizons positifs.
Propos recueillis par Militine Guinet.
BNP Paribas Real Estate investit l’écoparc Dijon Bourgogne
L’écoparc Dijon Bourgogne s’agrandit avec un nouveau programme immobilier commercialisé par BNP Paribas Real Estate et réalisé par Aïnowa. Qwartz et Onyx accueilleront bientôt les visiteurs de l’écoparc Dijon Bourgogne. Situé à l’entrée de la zone d’activité du côté de Quetigny, ce nouveau programme immobilier sera commercialisé par BNP Paribas Real Estate et réalisé par le cabinet Aïnowa. Sur une surface foncière de 7.142 mètres carrés, ces deux nouveaux bâtiments développeront en R+2 une surface totale de 2.510 mètres carrés (soit 1.260 mètres carrés pour le premier et 1.250 pour le second). Côté architecture, « nous voulions dessiner un immeuble à taille humaine », confient Timothée Dubar et Sylvain Roger d’Aïnowa. Conçus pour bénéficier de la lumière et des meilleures vues, ces deux immeubles proposeront un cadre de travail privilégié. Conformes à la dernière règlementation thermique, ils seront composés d’un bardage minéral Equitone Tectiva avec isolation par l’extérieur, d’une structure et d’une couverture bac acier à l’étanchéité multicouches et de menuiseries extérieures en aluminium thermo laqué à rupture de pont thermique. Enfin, les façades sud seront largement ouvertes et protégées par des brise-soleil. « Qwartz sera le premier à sortir de terre. Nous prévoyons une livraison d’ici la fin de l’année 2020. Onyx devrait suivre, même si nous avons déjà prévu de construire ces deux ensembles au fur et à mesure de la commercialisation»,explique Mikael Cretin, directeur associé de BNP Paribas Real Estate. Dans le détail, chaque bâtiment sera composé de trois plateaux de quelque 400 mètres carrés, eux-mêmes divisibles en trois surfaces de 120 à 150 mètres carrés. Concernant l’offre commerciale, « nous prévoyons des offres à la vente et à la location pour le tertiaire. À la vente, il faudra compter 1.980 euros hors taxes au mètre carré et 135 euros le mètre carré à l’année pour la location », détaille-t-il.
UNE SITUATION GÉOGRAPHIQUE IDÉALE
Localisé sur les communes de Saint-Apollinaire et Quetigny, l’écoparc occupe un positionnement stratégique à l’entrée est de Dijon. En bordure de la D700, Qwartz et Onyx seront à proximité de l’autoroute A31 et de la rocade périphérique de Dijon qui permet de rejoindre les autoroutes A31, A39 et A6. Enfin, l’ensemble immobilier bénéficiera d’un parking d’une capacité de 94 places. « Soit l’équivalent d’une place pour 25 mètres carrés. Une capacité largement supérieure à la moyenne sur la métropole qui est d’une place pour 35 mètres carrés, tout en sachant qu’on peut parfois même descendre à une place pour 70 à 80 mètres carrés dans le pire des cas », complète Mikael Cretin.
DFCO : un nouveau centre de performance
Le DFCO prévoit de déménager l’ensemble de ses activités des Poussots à l’écoparc Dijon Bourgogne. Un investissement à hauteur de 20 millions d’euros pour un tout nouveau centre de performance. Fin 2020, c’est la date à laquelle le DFCO estime pouvoir intégrer l’écoparc Dijon Bourgogne. Sur un foncier de 14 hectares, la société va déménager l’ensemble des installations, que ce soit pour l’équipe professionnelle, la vie associative et le centre de formation. Deux dates sont en fait avancées par le DFCO, fin 2020 pour le centre de performance de l’équipe professionnelle et été 2021 pour le reste des installations. « Nous avons réfléchi à plusieurs idées. Nous aurions souhaité rester aux Poussots, mais une fois tous les besoins établis, on s’est rendu compte que nous aurions été très rapidement à l’étroit. Nous avions aussi pensé déménager nos infrastructures sur le site du stade, mais il se trouve que nous ne sommes pas tout seul dans le parc et nous n’aurions eu suffisamment de place », explique Sébastien Laligant, stadium manager. Situé sur la parcelle voisine à celle du programme Qwartz et Onyx de BNP Paribas Real Estate, le nouveau centre de performance du DFCO sera ainsi composé d’un premier bâtiment de 3.150 mètres carrés de surface plancher sur deux niveaux. « Il sera destiné aux professionnels et sera composé de vestiaires et d’espaces pour l’intendance et la logistique. Il y aura aussi une partie importante avec des espaces de musculation et d’autres dédiés à la récupération et aux soins, avec une balnéothérapie reconstruite à l’identique, complète Sébastien Laligant. Le choix du président (Olivier Delcourt. Ndlr) a été de construire un bâtiment où les joueurs pourront rester toute la journée ». Une plaine de jeux en pelouse naturelle sera aussi aménagée, cette dernière devrait représenter deux terrains et demi. Enfin, un autre bâtiment de plus de 4.000 mètres carrés de surface plancher accueillera l’association, d’ici l’été 2021. « Les infrastructures seront relativement identiques à la différence que le bâtiment de l’association comprendra une partie hébergement et un réfectoire pour accueillir les amateurs, mais aussi les professionnels », détaille-t-il. À cela s’ajoutera trois terrains synthétiques et un terrain en pelouse naturelle. « Et nous gardons une réserve foncière équivalente à deux terrains supplémentaires pour pouvoir s’agrandir dans l’avenir. »
Texte : Antonin Tabard
Visa Ingénierie mise sur les constructions durables
Fort d’une expérience de plusieurs décennies en construction de bâtiments professionnels (tonnellerie, laboratoires etc), le bureau d’études et d’ingénierie en bâtiments, Visa ingénierie, développe les prestations liées à l’environnement. Le point avec Jean-Pierre Lamy, l’un des fondateurs et gérant.
« Les prévisions de l’année prochaine sont plutôt bonnes », annonce Jean-Pierre Lamy, à la tête de Visa ingénierie basé à Longvic. En effet, plusieurs projets de taille se profilent notamment sur la zone de Beauregard ainsi qu’à Semur-en-Auxois ou encore dans l’Auxerrois. « Il s’agit de projets très importants puisqu’ils concernent aussi bien l’industriel que le service ou encore la logistique avec des bâtiments qui peuvent atteindre jusqu’à 6.000 mètres carrés pour le plus gros des projets », précise-t-il. Avec 7.000 mètres carrés construits en moyenne à l’année, Visa ingénierie ne cesse d’innover pour répondre aux attentes de plus en plus exigeantes notamment en matière d’écoconstruction, également appelé « green building » en anglais. Il s’agit en fait de réduire la consommation énergétique des bâtiments en améliorant par exemple l’isolation ou encore les systèmes de chauffage.
LE GREEN BUILDING, UN MARCHÉ PORTEUR
« On propose de plus en plus de prestations qui correspondent à l’immobilier vert c’est-à-dire des toitures végétalisées, des systèmes de récupération des eaux pluviales ou encore un chauffage par géothermie. Si jusque-là ces prestations n’étaient pas retenues par les clients, notamment à cause du surcoût ou du manque de recul sur la rentabilité, elles se démocratisent progressivement. » Cela est dû, selon lui, à « une certaine prise de conscience face au réchauffement climatique et aux attentes qui évoluent ».
Nouvelles réglementations, matériaux récents, techniques innovantes, ce marché en plein développement nécessite une adaptation perpétuelle pour rester dans l’air du temps. « Il y a encore une dizaine d’années, les énergies renouvelables ne faisaient pas partie des priorités. Aujourd’hui, on constate une émulation avec de plus en plus de clients prêts à sauter le pas. On espère que le phénomène prendra davantage d’ampleur à l’avenir », confie Jean-Pierre Lamy.
Guiton & Cie : la construction clé en mains
Après avoir travaillé une dizaine d’années comme directeur d’exploitation dans une filiale du groupe Rougeot, Cyrille Guiton a créé l’entreprise de construction en bâtiments industriels et tertiaires, Guiton & Cie, en 2012.
Implantée à Chevigny-Saint-Sauveur, l’entreprise est spécialisée dans la conception et l’ingénierie de bâtiments professionnels (ateliers, bâtiments agricoles, équipements sportifs, publics, bureaux etc.) clés en main. « Nous proposons également des rénovations lourdes de bâtiments c’est-à-dire des projets qui sont amenés à nécessiter une modification ou une adaptation de la structure. Notre secteur géographique se concentre principalement sur la Bourgogne Franche-Comté et d’une manière plus générale sur le grand quart Nord-Est de la France mais aussi sur la région parisienne », explique Cyrille Guiton.
Selon lui, la force de l’entreprise est d’accompagner les clients depuis la définition de leurs besoins jusqu’à la remise des clefs. « Dans un premier temps, le bureau d’étude composé d’un architecte, d’un ingénieur et d’un économiste, interne à l’entreprise, assure la phase de conception. On guide les clients dans la définition de leurs besoins en déterminant les principales contraintes, techniques ou encore économiques, à prendre en compte. Le service travaux assure ensuite la construction. Ce suivi complet des projets qui nous sont confiés permet de maîtriser l’intégralité de la chaîne et d’être réactifs et forces de propositions. »
« SIMPLIFIER L’ACTE DE CONSTRUIRE »
Avec comme slogan « Notre métier, c’est vous simplifier l’acte de construire », Guiton & Cie se démarque notamment par le fait de proposer un interlocuteur unique, un contractant général, aux clients. « C’est un réel avantage pour les clients car en ayant un contrat unique pour l’ensemble de l’opération, ils ont une garantie de délai et de prix et nous avons une obligation de résultat vis-à-vis d’eux. De plus, c’est BIE, une filiale de Guiton & Cie, qui assure l’intégralité de l’activité maçonnerie et gros œuvre, contrairement à nos concurrents qui en général, sous-traitent cette partie. Les quelques entreprises sous-traitantes que nous sollicitions ont quant à elles été rigoureusement sélectionnées. Cela permet une souplesse dans la réalisation des travaux et rassure les clients. »
Aujourd’hui, l’entreprise emploie une trentaine de personnes et réalise un chiffre d’affaires annuel de six millions d’euros. « Pour l’année à venir, nous avons pour objectif de maintenir la croissance de l’entreprise en la structurant, notamment en augmentant l’effectif et les moyens matériels », détaille Cyrille Guiton.
Seturec signe le premier toit potager de Dijon
Depuis plus de cinquante ans, Seturec, cabinet dijonnais d’ingénierie et de maîtrise d’œuvre du bâtiment, intervient dans les domaines de l’industrie, des bâtiments tertiaires, viti-vinicoles et de l’hôtellerie.
Avec plus d’une trentaine de projets annuels, la PME qui compte une vingtaine de salariés, ne cesse d’innover, notamment en faveur du développement durable. « Notre particularité est de concevoir des bâtiments à faible consommation énergétique et empreinte carbone. Nous intégrons cet aspect dès la conception via une démarche bioclimatique », explique Guillaume Guerlot, directeur associé.
Déjà implanté dans un bâtiment à énergie positive au parc Valmy, le cabinet souhaite désormais mettre à profit son expérience dans ce type de construction. « Nos locaux actuels datent de dix ans. Il s’agit d’un des tout premiers bâtiments à énergie positive du pays. Nous avons donc suffisamment de recul pour améliorer la conception de ce type de bâtiments. » Avec « Geo working », le dernier projet phare de l’entreprise, Seturec espère donc se déployer davantage. « Ce nouveau concept met l’accent sur la ressource locale puisque le but est de décarbonner au maximum le projet. Nous allons faire appel à un maximum d’entreprises locales. D’ailleurs plus de 75 % des matériaux sont naturels et issus de la filière régionale. Nous avons opté pour des bois de forêts locales comme celles du Jura ou du Morvan pour réaliser la superstructure du bâtiment, l’enveloppe isolante du bâtiment sera quant à elle constituée de caissons en bois remplis de paille provenant de champs de blé situés à moins d’une trentaine de kilomètres de Dijon », précise-t-il.
PREMIERS COUPS DE PELLE EN 2020
Conçu pour favoriser le bien-être de ses occupants, « Geo working » surfe également sur les dernières innovations en matière de construction avec l’aménagement d’un toit-terrasse censé accueillir un potager partagé (le premier à Dijon, Ndlr) abrité par des panneaux photovoltaïques translucides, des espaces de convivialité lumineux et équipés en fibre optique et WIFI ou encore le chauffage et le rafraîchissement par géothermie.
« Nous avons également misé sur des performances en matière de confort acoustique et thermique et réfléchi à des systèmes d’éclairage intelligents. » Si les délais de conception sont plus importants que pour un bâtiment classique, ce projet permet néanmoins de réduire de 30 % la durée du chantier car la majorité des installations aura été réalisée en amont, en usine. Premiers coups de pelle annoncés en avril 2020 pour une livraison 1er semestre 2021.
Seturec déménagera sur un des trois plateaux disponibles. Les deux derniers plateaux, d’une surface de 500 mètres carrés chacun, divisibles, sont à la vente.
Icade : l’innovation au service du confort
Depuis les années 1950, Icade conçoit des produits et des services immobiliers innovants afin de s’adapter aux nouveaux modes de vie urbains.
L’opérateur immobilier intégré, filiale immobilière de la Caisse des Dépôts et Consignations, qui vient de livrer une résidence de 65 logements sur la zone de l’éco quartier Via Romana, à proximité de la Toison d’or, multiplie les projets pour l’année à venir. « Nous prévoyons en 2020 le début de travaux de 33 logements (résidence Acilia), toujours dans l’éco quartier Via Romana et de 88 logements implantés avenue Jean Jaurès (résidence Opale) », explique Julien Luce, directeur de programmes à l’agence Icade Promotion de Bourgogne Franche-Comté. Une quarantaine de logements devraient également voir le jour à Besançon.
Avec un objectif de production de 100 logements par an en moyenne et une compétence multi-produits reconnue dans des domaines variés tels que le tertiaire, sanitaire, le médico-social, l’enseignement ou le loisirs, Icade vise un chiffre d’affaires annuel d’une vingtaine de millions d’euros hors taxe. Une activité dense qui s’explique en partie par le pari que fait Icade en misant sur l’innovation au service de la qualité d’usage.
« Chez Icade, nous avons pour ligne directrice et ambition de proposer des services innovants pour offrir un confort supérieur aux occupants. Que ce soit architecturalement, techniquement ou commercialement. C’est par exemple le cas avec la résidence Opale, qui propose un rooftop partagé ».
S’ADAPTER AUX ATTENTES NOUVELLES
Le concept Bihome, déposé en 2011, séduit lui aussi de plus en plus : « Il s’agit en fait d’un appartement principal auquel s’ajoute un espace de vie indépendant pouvant accueillir un proche ou encore se transformer en espace de télétravail. Les appartements Bihome sont dotés de deux entrées sur le palier ainsi que deux espaces séparés et phoniquement isolés afin de préserver l’intimité de chacun. Ce concept est idéal pour installer une personne âgée ou un étudiant qui désire plus d’indépendance ». D’après lui, ces prestations s’adaptent aux nouvelles attentes d’une clientèle de plus en plus exigeante.
Parmi les autres innovations que nous développons, on peut citer l’e-conciergerie qui est un système de boîtes aux lettres connectées permettant de recevoir, d’envoyer ou de transmettre des courriers ou colis en cas d’absence ou encore le greendesk qui offre un espace bureau dans le jardin avec un accès wifi et des prises électriques à disposition des résidents. » Icade s’engage désormais également pleinement sur des critères forts en termes de Responsabilité sociale des entreprises (décarbonation des opérations, emploi local, insertion sociale).
L’UNPI mobilisée sur la propriété privée
Depuis plus d’un siècle, l’Union nationale des propriétaires immobiliers défend et représente les propriétaires dans les différentes instances. Jean Perrin, président de la Chambre syndicale de la propriété immobilière de Bourgogne Franche-Comté (UNPI 21) qui compte près de 2000 adhérents, alerte sur les menaces qui pèsent sur la propriété.
« Aujourd’hui, la propriété est attaquée par de nombreux biais », affirme Jean Perrin, à la tête de l’UNPI 21 depuis une vingtaine d’années. « La loi sur l’encadrement des loyers ou encore la volonté de limiter les expulsions font régresser le droit à la propriété. Parmi les autres freins à la propriété, la loi sur la transition énergétique qui s’annonce empêchera, dans quelques années, les propriétaires de louer ou de vendre des appartements de catégorie F ou G sans y avoir réalisé de travaux. » Jean Perrin dénonce également l’évolution des taxes foncières qui « ont doublé lors de ces dix dernières années » et qui contribuent notamment à « réduire la marge de manœuvre des propriétaires ».
Il insiste : « dans certaines villes, émergent des permis de louer qui s’ajoutent aux différentes contraintes existantes liées aux lois sur l’insalubrité ou les logements décents. Tous les propriétaires sont mis en cause du fait de marchands de sommeil qui sévissent essentiellement en région parisienne ». Le président de l’UNPI 21 pointe également du doigt le rapport Nogal. Présenté en juin dernier devant l’Assemblée nationale, ce rapport prévoit la consignation du dépôt de garantie auprès d’un organisme indépendant : « Avec ce rapport, le propriétaire bailleur sera considéré comme un rentier et non plus comme un investisseur qui a besoin de tirer un revenu de son capital. C’est scandaleux ! Là encore, c’est une façon d’attaquer le droit de propriété. » Avec six millions de locataires dans le parc privé, ce rapport devrait rapporter quatre milliards d’euros à l’État.
« Pour que notre lutte ait du poids, nous souhaitons que le plus grand nombre de propriétaires adhèrent à l’UNPI. »
QUEL CONSTAT POUR LE MARCHÉ LOCATIF À DIJON ?
« On observe actuellement une tendance paradoxale car les propriétaires sont de plus en plus taxés et contraints et sont donc découragés d’investir dans l’immobilier. Parallèlement, les jeunes osent de plus en plus sauter le pas car ils estiment qu’investir est une sécurité pour l’avenir. Une nouvelle catégorie d’investisseurs apparaît donc, permettant ainsi de maintenir le marché dans une bonne activité. À Dijon, le marché locatif est stable avec une reprise des loyers dans les logements neufs et de qualité. On constate en revanche, une baisse dans les logements anciens et non rénovés. Ce bilan correspond en fait aux exigences nouvelles de la part des locataires ou des propriétaires qui achètent. De manière générale, ils recherchent des cuisines équipées et des salles de bains confortables et modernes, ils souhaitent un logement exposé au sud, si possible au deuxième voire troisième étage sur cour pour limiter les nuisances sonores etc. En fait, le marché dijonnais est porteur pour ceux qui se lancent dans le home staging, c’est-à-dire le relooking d’un bien dans le but d’en optimiser la vente. »
La propriété en danger : sauvons-la ! par Jean Perrin, en vente 7 euros dans les locaux de l’UNPI 21, 21 boulevard Carnot à Dijon.
Orvitis enclenche un nouveau modèle économique
Comme tous les organismes HLM, Orvitis a dû mettre en œuvre les dispositions imposées par la loi de Finances 2018 : la réduction du loyer de solidarité (RLS) pour compenser la baisse des APL et la hausse du taux de TVA de 5,5 à 10 % qui accroît les coûts des travaux.
« Baisse des recettes et augmentation des dépenses, deux mesures qui fragilisent notre équilibre financier, et à terme, impactent notre capacité d’investissement. Pour autant, Orvitis doit poursuivre sa mission première en matière de logement des populations fragiles », énonce Christophe Bérion, directeur général d’Orvitis. Partant du constat que le modèle économique doit évoluer pour assurer la pérennité de sa structure, Orvitis s’est doté d’un plan stratégique et a engagé d’ores et déjà sa mutation nécessaire.
UN PROJET ORGANISÉ AUTOUR DE QUATRE AXES STRATÉGIQUES
Cette transformation d’entreprise qui a commencé dès janvier 2019 se décline sur quatre axes. « Le numérique est un vecteur incontournable d’adaptation à notre environnement. En effet, nous développons de nouveaux outils connectés pour automatiser les tâches sans valeur ajoutée ou encore simplifier le traitement des données et fluidifier les échanges d’informations. À travers ces outils, nous allons gagner en efficacité et en proximité », affirme le directeur général. Cette transformation digitale a été amorcée à l’été 2019 avec la mise en place de l’application « Orvitis dans ma poche » qui permet aux clients de recevoir et d’adresser des informations en temps réel. Parmi les autres axes stratégiques d’Orvitis 2022, la diversification des activités et de l’offre : « Nos modes de vie évoluent et les consommateurs aspirent sans cesse à de nouveaux services. En élargissant nos activités et en spécialisant nos différents métiers, nous souhaitons cibler de nouveaux publics comme les seniors qui ont besoin de services qui leur facilitent la vie. C’est le concept des résidences Sérénitis qui au-delà d’un logement accessible et adapté, offrent une multitude de services allant de la conciergerie à l’assistance pour les démarches administratives ».
À travers cette mutation, Orvitis entend renforcer son rôle de pilote dans l’animation des territoires en anticipant les attentes des territoires urbains et ruraux, pour mieux les accompagner dans leurs projets. « Enfin, Orvitis est une grande famille où chaque partie prenante doit être acteur de la mutation. Les collaborateurs sont donc invités à intégrer la culture du résultat, les partenaires s’inscrivent quant à eux dans la démarche qualité de l’entreprise et les clients seront également sollicités pour être force de proposition. Les clients seront également davantage associés aux différents processus de décision dans le but d’accroître la qualité de nos prestations », poursuit-il. À l’aube de marquer ses 90 ans d’existence en janvier 2020, Orvitis, à la tête d’un patrimoine de 13.500 appartements et pavillons, produit en moyenne 200 logements familiaux neufs par an en Côte- d’Or pour faire face à une demande d’habitat social qui ne ralentit pas. Une vieille dame toujours très active.
UN RAPPROCHEMENT AVEC D’AUTRES OFFICES
Dans le cadre de la Loi Elan, le premier bailleur social de Côte-d’Or avec 13.000 logements, même s’il n’était pas contraint, se rapproche d’autres offices (Domanys dans l’Yonne et Grand Dole Habitat, dans le Jura) pour constituer une entité d’envergure, apte à mieux répondre aux défis du logement social. Ce groupe de 25 000 logements verra le jour officiellement au début 2020 et son identité sera dévoilée.
Un siècle au service du logement social
Implanté depuis 100 ans en Côte-d’Or, Habellis gère près de 13.500 logements sur le territoire. Et la filiale du groupe Action Logement ne semble pas sur le point de s’essouffler avec de nouveaux projets et une marque dédiée à la vente.
L’histoire de la société Habellis remonte à l’année 1919, lorsque des commerçants et des chefs d’entreprise ont voulu répondre aux demandes de logement pressantes pour les familles ouvrières. « Habellis est une filiale importante du groupe Action Logement et c’est une grande fierté de fêter ses cent ans », confie Koumaran Pajaniradja. Pour le directeur général d’Action Logement Immobilier, c’est une « fierté pour le territoire, mais aussi pour les salariés de l’entreprise qui, quotidiennement, sont des bâtisseurs de cohésion sociale et de service aux entreprises. N’oublions pas que l’essence reste naturellement le développement du logement au service de l’emploi. Enfin, c’est une fierté aussi pour le groupe Action Logement qui n’existe que par ses filiales ».
UNE HISTOIRE DE LONGUE DATE
Depuis 1919, Habellis a eu différents noms. Au départ SA des Habitations pour familles nombreuses, elle est devenue la SA d’HLM Le Foyer Dijonnais en 1954 puis Villéo en 2009. Finalement, le nom Habellis ne date que de 2018, lorsque Logivie et Villéo fusionnent pour devenir un acteur de premier plan dans le logement social sur le territoire bourguignon. « En 1919, les premières acquisitions sont modestes : un terrain à bâtir rue de Chatillon, une maison boulevard de la défense, huit logements rue des rosiers et six rue d’Arbaumont », rappelle Marcel Elias, président du conseil d’administration de Habellis depuis 1983. Aujourd’hui, c’est un peu moins de 13.500 logements qu’Habellis gère sur le territoire, dont plus de 5.000 en Côte-d’Or, quelques 3.000 dans la Nièvre et près de 5.000 en Saône-et-Loire.
DE NOUVEAUX PROJETS
Dernier aménagement en date, le lancement du programme “Essen’Ciel”, à Dijon, sur le site dit Machureau, « là même où la maîtrise du foncier a démarré en 1990, sous l’impulsion de Bernard Beros », se souvient Marcel Elias. Pour le président du conseil d’administration de Habellis, il faut «penser aujourd’hui, pour construire demain». Cette gestion au long court permet aujourd’hui à Habellis d’aménager une zone de près de 250 logements à terme, en répondant aux enjeux de mixité voulus par la collectivité, en laissant toute la place à la promotion privée.
Texte : Antonin Tabard
Action Logement : une trilogie de nouveaux services
Le vendredi 15 novembre, Action Logement organisait son troisième évènement Rencontre entreprises au sein de la société Eurogerm.
L’occasion de présenter trois nouvelles aides à destination des salariés sous forme de subvention : aide à la mobilité, aides pour les travaux de performance énergétique et pour l’ adaptation du logement au vieillissement. Ces trois mesures sont disponibles depuis le 18 septembre sur le site actionlogement.fr. Dans le détail, l’aide aux travaux de rénovation énergétique s’adresse aux propriétaires aux revenus modestes jusqu’à 20.000 euros pour prendre en charge les travaux d’isolation et de remplacement d’équipement de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable, pouvant être complétée par un prêt à taux préférentiel. L’aide à l’adaptation du logement au vieillissement est d’un montant maximum de 5.000 euros pour permettre aux retraités ou aux salariés en perte d’autonomie à revenus modestes, de réaliser des travaux d’adaptation dans les salles de bains afin de vivre chez soi le plus sereinement possible. Enfin, l’aide à la mobilité, d’un montant de 1.000 euros, s’adresse aux salariés ou futurs salariés à revenus inférieurs à 1,5 % du SMIC pour les aider à déménager et à s’installer près de leur actuel ou prochain emploi.
ACTION LOGEMENT PREND LE VIRAGE DU TOUT DIGITAL
Au cours de cette rencontre, le dispositif Visale a également été présenté. Il s’agit d’un dispositif de cautionnement des loyers proposé par Action Logement pour faciliter l’accès aux logements des jeunes (moins de 31 ans) et des moins jeunes en situation d’emploi précaire. La garantie Visale est une caution gratuite pour le locataire et le bailleur, dématérialisée, simple et rapide à obtenir. Elle offre une sécurité réelle avec la couverture des impayés de loyers et charges sur toute la durée d’occupation et prend aussi en charge les éventuelles dégradations locatives. Digital toujours, avec l’annonce de la création pour le premier trimestre 2020 d’une plateforme numérique alimentée par l’ensemble des bailleurs sociaux du territoire. « Véritable “se loger.com” du logement social, cet outil doit permet une meilleur visibilité du marché pour les salariés », affirme Germain Richebois, relation entreprises Bourgogne Franche-Comté chez Action Logement.
Texte : Frédéric Chevalier
Et si vous achetiez une chambre d’EHPAD ?
Le vieillissement de la population et l’augmentation de l’espérance de vie constituent des réalités tangibles. En 15 ans, de 2003 à 2018, l’espérance de vie a augmenté de 3,6 ans chez les hommes (passant à 79,4 ans) et de 2,4 ans chez les femmes (passant à 85,3 ans).
Qui dit allongement de la durée de vie dit accroissement du phénomène de dépendance. La dépendance s’entend de la perte d’autonomie et de l’incapacité pour une personne d‘effectuer les gestes les plus essentiels et les plus simples de la vie quotidienne : se lever, s’habiller, s’alimenter, faire sa toilette ou encore se déplacer. Pour les personnes dépendantes, une aide de chaque instant devient alors indispensable. Fin 2018, en France métropolitaine, près d’1.5 million de personnes âgées étaient dépendantes au sens de l’APA (Allocation personnalisée d’autonomie (Apa). À l’horizon 2060, l’Insee estime que, « selon le scénario intermédiaire des projections de dépendance, le nombre de personnes âgées dépendantes atteindrait 2,3 millions ».
UNE DEMANDE FORTE SUR UN MARCHÉ TRÈS ENCADRÉ
Face à cette évolution sociétale, les besoins en infrastructure sont réels et croissants. Si on peut affirmer que l’attractivité du marché immobilier classique s’établit sur des éléments conjoncturels et sur des besoins identifiés à un moment donné dont on ne peut mesurer la pérennité, a contrario, le marché de l’Ehpad offre une lisibilité indéniable puisqu’il repose sur des données démographiques : le nombre de personnes âgées dépendantes ne fera que croître avec le temps, et des données sociologiques : les personnes âgées en situation de dépendance sont contraintes de quitter leur domicile pour vivre dans une structure adaptée parce que le maintien à domicile n’est pas toujours possible pour des raisons financières (en effet le maintien à domicile peut s’avérer plus coûteux que le placement en Ehpad) ou en raison de la pathologie de la personne âgée (les personnes âgées atteintes des maladies dégénératives de type Alzheimer ne peuvent pas rester vivre chez elles pour des raisons évidentes de sécurité). Dès lors, la visibilité à long terme du marché de l’Ehpad offre une importante maîtrise du risque.
Pourtant, malgré une demande exponentielle, l’offre en Ehpad reste faible du fait d’une réglementation stricte émanant des Pouvoirs Publics. Un numerus clausus a été défini et l’ouverture de tout nouvel établissement est soumise à autorisation puis à encadrement. En effet, bien qu’étant une mission de service public au même titre que la santé, la dépendance des personnes âgées est confiée au secteur privé sous l’autorité et le contrôle des Agences régionales de santé (ARS) qui dépendent du Ministère des solidarités et de la Santé. Les ARS ont la lourde tâche de définir l’offre de soins adaptée aux personnes âgées dépendantes sur leur territoire, d’autoriser et pourvoir l’ouverture de lits supplémentaires ou le transfert de lits existants et de contrôler le bon fonctionnement des Ehpad. Il en résulte une décorrélation entre l’offre de chambres d’Ehpad proposée sur le marché et la demande existante, phénomène qui tendra à s’aggraver avec l’avènement de la génération des papy-boomers.
UN INVESTISSEMENT SIMPLE ASSOCIÉ À UNE RENTABILITÉ ATTRACTIVE
Dans ce contexte, on comprend mieux pourquoi acquérir une chambre d’Ehpad n’est pas une démarche répandue car il s’agit d’un micro-marché, loin des produits à grande diffusion comme la loi Pinel. Du coup, acheter une chambre d’Ehpad nécessite de connaître parfaitement les règles du jeu et ensuite de trouver les bons produits.
Quand vous achetez une chambre d’Ehpad, vous achetez les murs de la chambre et les tantièmes des parties communes. Ensuite, vous signez un bail commercial avec un exploitant connu et reconnu, en contrepartie d’un loyer fixé à l’avance et garanti quel que soit le taux d’occupation de l’établissement. Le choix de l’exploitant est primordial puisque c’est lui votre locataire et non la personne âgée qui réside dans votre chambre.
C’est l’exploitant qui assure la gestion courante de votre chambre et de l’établissement dans son ensemble. Il assume la totalité des charges d’entretien, de réparation, parfois des gros travaux, de remise aux normes, d’assurances… Vos seules dépenses consistent à payer la taxe foncière, les honoraires du syndic, une assurance propriétaire non occupant et un suivi comptable et fiscal (qui bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu). Vous percevez donc un loyer convenu dans le bail à l’euro près, que la chambre soit occupée ou non. Ce loyer fait l’objet d’une revalorisation annuelle établie sur un ou plusieurs indices connus.
La rentabilité nette annuelle d’un investissement dans une chambre d’Ehpad se situe autour de 4 %, soit cinq fois plus qu’un livret A !
L’intérêt de cette formule est de créer un patrimoine immobilier, sans les contraintes et les risques locatifs de l’immobilier résidentiel, qui peut se revendre très facilement en dégageant une plus-value, qui se transmet comme tout autre bien immobilier par donation ou succession et surtout qui vous génère un revenu complémentaire immédiat si vous achetez cash ou différé si vous avez recours à l’emprunt.
UN STATUT FISCAL AVANTAGEUX
Le statut ici utilisé est celui de la Location meublée non professionnelle (LMNP). S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale. Les loyers perçus par l’investisseur-bailleur seront imposables dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels.
Si l’investisseur achète une chambre d’Ehpad neuve, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt selon le dispositif « Censi-Bouvard » égale à 11 % étalée sur neuf ans pour tous les investissements réalisés jusqu’au 31/12/2021. L’investisseur peut aussi opter pour l’amortissement comptable du prix de revient de sa chambre d’Ehpad, qu’il l’achète dans le neuf ou dans l’ancien. Grâce au mécanisme comptable de l’amortissement, il pourra gommer partiellement ou totalement la fiscalité sur les revenus locatifs issus de sa chambre d’Ehpad.
Compte-tenu des avantages liés à un investissement dans une chambre d’Ehpad, vous n’aurez aucune difficulté à le revendre en cas de besoin (décès, divorce, changement de stratégie patrimoniale). Le nouvel acquéreur aura la possibilité de bénéficier à son tour de l’amortissement comptable de son investissement dans les mêmes conditions que le premier acquéreur.
Acheter une chambre d’Ehpad constitue donc une solution intéressante de diversification patrimoniale et répond à un objectif de création de revenu complémentaire dans un contexte fiscal favorable. Pour autant, nous vous conseillons de vous faire accompagner dans cet investissement par un conseil en gestion de patrimoine qui saura sélectionner le bon produit.
Texte : Jean-Rousseau, cabinet Rousseau Associés. Conseil en gestion de patrimoine à Dijon.
Bio Innovation : Le creuset bisontin de la médecine de demain
D’une surface totale de plus de 4.000 mètres carrés, implanté au cœur de Temis Santé à Besançon, Bio Innovation a vocation à devenir le « vaisseau amiral » de la médecine du futur.
En prise directe avec le Centre hospitalier régional universitaire (CHRU), l’Établissement français du sang (EFS), l’Université de médecine-pharmacie, les écoles d’ingénieurs dont l’Institut supérieur d’ingénieurs de Franche-Comté (ISI FC)… et les industriels des Medtech-Biotech, ce centre proposera un ensemble de services, moyens et expertises pour favoriser la maturation, le transfert et la valorisation économique des résultats de la recherche en santé. Ce projet s’inscrit dans la politique que même Grand Besançon Métropole en faveur du développement des filières d’excellence de son territoire. « Ce soutien de la collectivité passe aujourd’hui par l’aménagement, sur la technopole Temis Santé, d’un lieu destiné à regrouper les acteurs majeurs des biothérapies et dispositifs médicaux innovants, à étayer les échanges entre chercheurs, praticiens, étudiants et industriels et à la création de start-up », explique Bruno Favier, directeur de la technopole Temis. Prévu pour être livré au printemps 2020, ce pendant de Temis Innovation, maison des microtechniques, se veut un catalyseur d’innovations. « Avec ce nouveau dispositif, nous souhaitons renforcer notre position de territoire d’ingénierie pour les “Deep Tech” et au-delà, faire de Grand Besançon Métropole une référence sur tout ce qui touche à la production des biomédicaments tant au niveau des process que des thérapies innovantes elles-mêmes, notamment celles issues de la recherche sur le sang en immunologie comme en hémato-oncologie par exemple ».
HÔTEL À PROJETS ET À ENTREPRISES
Concept multiforme, Bio Innovation constituera un guichet privilégié pour accéder aux ressources et plateformes technologiques de l’écosystème régional tout en connectant les porteurs de projets aux meilleures expertises nationales et européennes. Le centre sera développé sur cinq niveaux, dont 2.300 mètres carrés réservés à l’accueil d’entreprises médicales et biomédicales de haute technologie, de start-up en maturation-incubation, en création ou porteuses d’un projet d’innovation en santé… Son offre d’hébergement locative sera couplée à un accès à une plateforme d’innovation ouverte proposant services et expertises en ingénierie de projets avec des espaces techniques (laboratoires de biologie moléculaire et cellulaire, salles de projets pour les dispositifs médicaux, espace impression 3D, plate-forme de prototypage…). Pensé comme un lieu de promotion de la filière, le centre proposera également des espaces d’accueil, de convivialité, de conférences, de formations, de co-working et un showroom. « Bio Innovation sera le lieu où les praticiens, chercheurs, étudiants en ingénierie, médecine, pharmacie… pourront rencontrer les professionnels des microtechniques afin d’échanger autour de leurs besoins et envisager des projets de coopération pour lesquels l’accès aux patients est essentiel et sera facilité du fait de l’implication du centre d’investigation clinique du CHU ».
Texte : Frédéric Chevalier
