À qui incombent-elles ?
Les réparations locatives ne sont en principe pas à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure (code civil, article 1755). Cette disposition n’est cependant pas d’ordre public. Le contrat de bail peut ainsi prévoir de mettre à la charge du locataire tout ou partie des réparations occasionnées par la vétusté.
C’est ainsi que le bail commercial conclus entre deux distributeurs prévoyait que le locataire devait supporter la charge de l’entretien et des réparations autres que les grosses réparations. Les grosses réparations sont définies à l’article 606 du code civil (réparation des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres, couvertures, digues, murs de soutènement et de clôture). Le bailleur a pensé ainsi devoir imputer au locataire les frais de travaux de réfection d’un parking devenu en mauvais état (nids-de-poule, fissures, affaissements…), pour un coût de 16 084€.
Le locataire poursuit le bailleur afin que la somme lui soit restituée. La cour d’appel rejette sa demande en avançant que, exception faite des grosses réparations, le contrat de bail prévoit effectivement que le locataire est tenu de payer les travaux d’entretien. En l’occurrence, les travaux de réfection du parking, au paiement desquels elle a condamné le locataire.
La Cour de cassation censure le jugement en recourant à l’article 1755 du code civil. Elle estime que la clause du bail mettant les réparations autres que les grosses réparations à la charge du locataire, ne signifiait pas que le bailleur pouvait se dispenser de prendre en charge les réparations dues… à la vétusté. Le bail prévoyait bien que le locataire devait supporter les charges d’entretien mais aucune clause ne disposait qu’il devait supporter les réparations résultant de la vétusté. Or, les juges du fond n’ont pas recherché si le mauvais état du parking était lié ou non à la vétusté, ce qui a justifié la cassation. Précisons que le code de commerce prévoit expressément que les réparations pour vétusté relevant des grosses réparations de l’article 606 du code civil ne peuvent pas être mises à la charge du locataire (code de commerce, article R 145-35). Cette disposition, applicable aux baux conclus à compter du 5 novembre 2014, ne s’appliquait pas dans cette affaire.
Référence : Cass. 3e ch. civ 9 mai 2019, n° 18-14.123
