Le Gouvernement a voté la loi d’urgence n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de Covid-19, publiée au JO du 24 mars 2020, qui contient notamment des mesures portant sur le sort des loyers des locaux professionnels et commerciaux.
L’état d’urgence sanitaire est déclaré pour une durée de deux mois, soit jusqu’au 24 mai 2020. Cette situation permet au Gouvernement de prendre par ordonnance, dans un délai de trois mois, toutes mesures qui pourraient être nécessaires notamment afin de limiter la cessation d’activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique et des associations ainsi que ses incidences sur l’emploi.
Dans ce cadre, l’article 11 g) de ladite loi dispose que l’ordonnance à venir permettra de « reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ».
La difficulté reste à déterminer quelles sont les entreprises dont l’activité est « affectée » par l’épidémie.
L’ordonnance n°2020-316 Décret du 25 mars 2020 vient répondre à cette question :
Sont bénéficiaires de la faculté de report, les entreprises qui ont accès au fonds de solidarité : ainsi sont concernées les TPE, micro-entrepreneurs, indépendants et professions libérales, qui ont 10 salariés au plus, un chiffre d’affaires annuel inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 euros, et qui ont perdu au moins 50 % de leur chiffre d’affaire sur le mois de mars 2020 par référence à mars 2019 (ou par référence au CA moyen si elles ont ouvert après mars 2019).
La durée du report est fixée à deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit au 24 juillet 2020 mais ne s’applique qu’aux loyers dus à compter du 12 mars 2020.
Ainsi, en principe, le bailleur sera réglé de l’intégralité de ses loyers au 24 juillet 2020.
Toutefois, au 24 juillet 2020, les entreprises qui auront bénéficié du report des loyers vont devoir s’acquitter de cinq ou six mois suivant la date à laquelle le loyer est dû ; ce qui est parfaitement illusoire pour les entreprises qui ont eu l’obligation de fermer, ou même celles qui ont maintenu une petite activité dans la mesure où le chiffre d’affaires ne pourra absorber une dépense supplémentaire de la sorte d’autant que le report des dettes fiscales et sociales organisé a les mêmes échéances.
Nonobstant l’état d’urgence sanitaire, un bailleur pourrait-il résilier le bail pour une dette locative antérieure au 12 mars 2020 ?
La réponse est apportée par l’ordonnance N°2020-306 du 25 mars 2020 et la circulaire du 26 mars 2020 qui visent à paralyser les effets des clauses résolutoires et astreintes pendant la période concernée, soit du 12 mars au 24 août 2020. Ainsi, le preneur dispose de facto de délai jusqu’au 24 août 2020 pour apurer la situation et solder les dettes locatives antérieures au 12 mars 2020.
Puis, il pourra s’acquitter de la dette locative due pour la période postérieure (soit à compter du 12 mars 2020) au 24 août 2020.
Il est en outre précisé que la période d’état d’urgence sanitaire a été fixée jusqu’au 24 mai 2020 mais pourrait être prolongée de telle sorte que les obligations seraient reportées d’autant.
Afin d’anticiper les difficultés à venir dans les relations entre bailleur et preneur, il est primordial d’envisager d’ores et déjà un accord amiable portant sur les modalités de report des loyers et apurement des dettes en fonction des contraintes financières de chaque partie.
ME
VIRGINIE BONNEROT
DEA DROIT DES CONTRATS
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