Selon l’Observer qui vient de publier les chiffres du marché immobilier neuf au troisième trimestre 2020, le nombre des mises en vente reste dangereusement bas dans l’aire urbaine.
Les trimestres se suivent et se ressemblent, imperturbablement. C’est du moins le cas sur le marché de l’immobilier neuf à Toulouse et dans l’aire urbaine toulousaine où les prix sont toujours orientés à la hausse. Les chiffres présentés le 4 novembre par Jean-Philippe Jarno, le président de l’Observer, confirment en tout point la tendance observée depuis plusieurs semestres à savoir la rapide érosion du nombre de logements mis en vente et corrélativement la baisse constante du nombre de ventes enregistrées dans l’aire urbaine toulousaine, alors que la demande, elle, reste toujours aussi dynamique. Une situation qui n’est pas sans risque : les professionnels de l’immobilier redoutent des lendemains difficiles dans le secteur de la construction dès le premier trimestre 2021.
Le nombre de logements neufs mis en vente au cours des neuf premiers mois de l’année 2020 a ainsi diminué de 45 % dans l’aire urbaine (soit 2 971 logements commercialisés) et de 44 % à Toulouse (soit 1 459 mises en vente) par rapport aux neuf premiers mois de 2019. Sur l’aire urbaine, « 458 logements seulement ont été lancés commercialement sur le troisième trimestre 2020 contre 1736 sur le troisième trimestre 2019, soit une chute des mises en vente de – 74 % », précise Jean-Philippe Jarno. À Toulouse, au cours du troisième trimestre 2020, six nouveaux programmes seulement ont été lancés, totalisant 250 logements.
Cette raréfaction de l’offre commerciale n’est cependant pas nouvelle. Les professionnels de l’immobilier observent ce phénomène depuis de longs mois. De fait, depuis quatre ans, le nombre des mises en vente décroît régulièrement. Dans l’aire urbaine, sur les trois premiers trimestres, il était de 6 421 en 2017, 5733 en 2018 et 5409 en 2019. Le niveau atteint en 2020 est proche de celui observé en 2008, en pleine crise des subprimes, avec 2690 mises en vente enregistrées à l’époque.
De fait, explique Jean-Philippe Jarno, « peu de permis de construire ont été obtenus depuis la fin des élections municipales en juin. Sachant que pour les purger de tout recours, il faut deux trimestres, cette situation va encore s’aggraver au 4e trimestre 2020. Ce qui signifie moitié moins de chantiers au printemps prochain. Le marché de la construction va dès lors connaître une situation difficile ».
Corrélativement, le nombre de ventes de logements neufs au cours des neuf premiers mois de l’année accuse un nouveau recul. Dans l’aire urbaine, les ventes au détail ont en effet chuté de 34 % par rapport à la même période de 2019 (soit 3 404 ventes enregistrés sur la période) et de 43 % à Toulouse (soit 1 597 ventes).
Cette baisse des ventes est particulièrement sensible dans le segment de marché de l’accession aidée par rapport à l’accession libre, c’est-à-dire sans prime ou aide à l’acquisition. Ainsi au cours des neuf premiers mois de l’année 2020 dans l’aire urbaine, les professionnels ont enregistré une baisse de 52 % des ventes aidées, contre -16 % pour l’accession libre. Sur la ville centre, cette baisse est respectivement – 21 % et – 23 %. Cette baisse des ventes en accession aidée est à mettre « en lien avec conditions de financement qui se durcissent et un contexte d’incertitude pesant sur les ménages », pointe Jean-Philippe Jarno.
Faute d’un renouvellement de l’offre suffisant, le stock continue de fondre. Au 30 septembre 2020, il atteint 4 579 logements neufs sur l’aire urbaine, soit 23 % de moins qu’en 2019 – « un volume d’offre proche du stock constaté à la fin du troisième trimestre 2012 », note le président de l’Observer –, tandis que dans la ville centre, le stock plafonne à 2 087 logements, soit 22 % de moins qu’un an auparavant. Des chiffres qui ne tiennent pas compte des « prélèvements » que devraient opérer d’ici la fin de l’année les bailleurs sociaux, près de 2000 ventes en bloc étant annoncées dans la région toulousaine. Le président de l’Observer compte sur l’annonce courant décembre par Oppidea, la Sem d’aménagement de Toulouse Métropole, d’« un choc d’offre de foncier » pour relancer la machine.
corollaire de ce manque d’offres, les prix continuent de flamber. Dans l’aire urbaine, il faut compter 3910 € par m2 hors stationnement et 4140 € par m2 stationnement inclus, soit une hausse de 2 % sur les trois premiers trimestres de l’année 2020 par rapport à la même période de 2019. Dans Toulouse, cette hausse est plus marquée encore : +4 % sur les neuf premiers mois de l’année. Le prix moyen s’établit à 4 150 € par m2 hors stationnement et 4 390 € par m2 stationnement inclus.
OBSERVER
Créé à l’initiative de la Fédération des promoteurs de l’immobilier (FPI), de l’Union sociale pour l’habitat et de l’Union nationale des aménageurs, et regroupant une cinquantaine de membres, l’Observer publie un état du marché de l’immobilier neuf, dans les 453 communes de l’aire urbaine toulousaine.
