Pour les professionnels, il est urgent de relancer la construction, après des mois d’atermoiement dus aux élections.
Les années se suivent et se ressemblent: l’année2019, comme 2018, a été marquée, pour les professionnels de l’immobilier neuf, par une diminution des mises en vente et corrélativement une baisse du stock, tandis que la demande reste « forte ». Autre fait saillant, la nouvelle hausse enregistrée sur les prix, « une tendance de fond », liée à la diminution de l’offre commerciale. Selon Jean-Philippe Jarno, président de l’Observer, l’observatoire de l’immobilier toulousain, qui dressait le 25 février le bilan de l’activité du secteur pour l’année qui vient de s’écouler.
CONTRACTION DE L’OFFRE
Ainsi, depuis trois ans, les mises en vente reculent dans l’agglomération toulousaine : leur nombre a baissé de 7 % dans l’aire urbaine en 2019 (6 664) par rapport à 2018, après -27 % enregistrés en 2017, et -2 % dans la ville centre par rapport à l’année précédente (après -31 % enregistrés en 2017).
En conséquence, l’offre commerciale se réduit année après année : elle chute de 9 % sur l’aire urbaine, à 5 324 logements, et de -16 % dans Toulouse, avec 2 474 logements à la vente, atteignant respectivement 9,3 mois et 7,9 mois de commercialisation. « On arrive dans un marché de sous offre qui va devenir problématique, avec une aggravation jusqu’au mois de septembre 2020 au moins. Car dans le meilleur des cas, s’il y avait un redémarrage immédiat des délivrances de permis de construire après les élections, les mises à l’offre n’arriveront qu’en septembre. » On atteint même « l’étiage » pour certains produits, notamment les plus petites surfaces, de type 1 et type 2. À noter que 46 % de l’offre commerciale de l’aire urbaine est concentrée à Toulouse pour 55 % des ventes.
Depuis trois ans également, les ventes à l’unité sont orientées à la baisse dans l’aire urbaine, où elle atteint -5 % (après un recul de 7 % enregistré en 2018) avec 6 853 cessions actées. Dans la ville centre, le nombre de ventes est stable depuis trois ans, soit 3 743 ventes opérées en 2019.
La hausse des ventes en bloc, au profit des bailleurs sociaux, qui ont crû de 37 % sur l’aire urbaine et de 47 % sur la Ville de Toulouse l’an dernier, permet toutefois d’amortir la chute des ventes au détail. Le bilan global des ventes en 2019 affiche de fait une progression de 2 % sur l’aire urbaine, pour un total de 8 533 cessions enregistrées et de 6 % sur la ville centre, avec 4 720 ventes enregistrées. « Les bailleurs sociaux ont connu une période très difficile après avoir été impactés par l’augmentation de la TVA et la baisse des APL qui a entraîné une diminution de leur capacité d’investir. Il semble qu’en 2019, ils aient retrouvé de la vigueur, et la capacité d’investir davantage sur le logement en Vefa », note Jean-Philippe Jarno.
MONTÉE EN PUISSANCE DES VENTES « AIDÉES »
Quoi qu’il en soit, « on reste sur un marché de très haut niveau » sachant que la structure du marché est en train de s’inverser : les ventes à investisseur sont en recul de 13 % sur l’aire urbaine et de -7 % sur la ville de Toulouse alors que les ventes à occupants bondissent respectivement de 15 et 16 %. « La part d’investisseurs était il y a quelques années de l’ordre de 80 %. Aujourd’hui, le ratio est de deux tiers d’investisseurs pour un tiers d’accédants. On revient véritablement dans la norme du marché français dans son ensemble. Ce qui faisait la particularité du marché toulousain n’existe plus. On revient à un marché bien équilibré. »
Phénomène marquant de l’année 2019, ces ventes à occupants sont portées par les dispositifs de ventes dites aidées (+25 % par rapport à 2018 dans l’aire urbaine et +17 % dans la ville centre). Il s’agit des ventes à prix maîtrisés (440 ventes soit 40 % dans l’aire urbaine contre 389 ventes et 58 % des ventes aidées dans Toulouse), le PSLA* (552 ventes soit la moitié des ventes dans l’aire urbaine contre 171 ventes et 26 % des ventes dans la Ville rose) et les ventes NPRU** qui bénéficient d’une TVA à 5,5 % (97 ventes, soit 9 % des ventes dans l’aire urbaine contre 89 ventes, soit 13 % des ventes aidées à Toulouse).
VALSE DES PRIX
Côté prix, l’envolée se poursuit. Dans la ville centre, le prix moyen des ventes atteint désormais 4 040 €/m2 hors stationnement (4 260 €/m2 avec stationnement), gagnant 5 % en un an et +10% par rapport à 2017. Dans l’aire urbaine, la hausse des étiquettes est de même ampleur, à savoir que le prix moyen de vente y atteint 3 866 €/m2 hors stationnement (4 081 €/m2 avec stationnement). Dans l’aire urbaine, le prix moyen d’un T1 en secteur libre est de 129 700 €, de 175400 € pour un T2 et de 232 800 € pour un T3. Les mêmes biens au cœur de Toulouse s’affichent respectivement à 141000 €, 179400 € et 239 600 €.
L’année 2020 devrait rester « sur la même trajectoire avec des mises en vente encore en déclin compte tenu du fait que les élections ont bloqué pendant assez longtemps les projets », commente Jean-Philippe Jarno, le redémarrage attendu avec l’arrivée des nouvelles équipes municipales devant prendre « un petit peu de temps ». Ce marché « fort » devrait se maintenir en 2020 « avec des prix qui vont encore augmenter ».
*prêt social location-accession
**nouveau programme de renouvellement urbain
