Immobilier d’entreprise : la profession reste optimiste

Depuis 2017, la Chambre de commerce et d’industrie de Côte-d’Or Dijon Métropole publie son observatoire de l’immobilier d’entreprise de Côte-d’Or, Imdex.

« Pour cette nouvelle année, nous avons décidé de communiquer de manière légèrement prématurée, parce que ce sont des chiffres très attendus par le national, mais l’Imdex 2020 sera bientôt disponible », rassure Amandine Coiffé, chargée de mission Invest in Côte-d’Or au sein de la CCI de Côte-d’Or Dijon métropole. Marquée par la crise sanitaire, l’année 2020 offre un bilan mitigé de l’immobilier d’entreprise avec une tendance à la baisse sur les marchés des bureaux et des locaux d’activité contre-balancée par une forte croissance du marché de la logistique, notamment grâce au boom de la livraison. « Des résultats à mettre en regard avec une année 2019 exceptionnelle et des marchés relativement dépendants de l’offre », observent les experts de l’immobilier d’entreprise du territoire. En effet, si la tendance est à la baisse, l’agglomération dijonnaise reste tout de même épargnée et la logistique ressort comme la grande gagnante de l’effet confinement.

Marché des bureaux : une baisse en volume malgré la création d’une nouvelle zone

Si 2019 avait été animée par le centre-ville dijonnais, l’année 2020 aura été marquée par l’arrivée d’un nouveau parc d’activités, les Cortots, à Fontaine-lès-Dijon. « L’année 2020 a finalement été une année normale et 2021 devrait être bénéfique au marché du renouvellement, sans sortie de terre d’ici 2022. Enfin, tous les indicateurs montrent que nous avons une stabilisation voire une hausse des coûts », observe Damien Voisenet, co-gérant du cabinet dijonnais de Cushman & Wakefield, qui a souhaité rappelé que les prix au mètre carré des bureaux sont en moyenne deux fois inférieurs au prix du marché particulier. Le marché des bureaux, « principalement situé au nord et à l’est de la métropole » souligne Cécile Bidault, consultante pour CBRE Impact, « reste dépendant de l’offre. On observe d’ailleurs une tendance à la baisse », explique Mikael Cretin, directeur adjoint de BNP Paribas Real Estate. Ce dernier évoque tout de même quelque 48.000 mètres carrés de programmes en cours de développement ou pré-commercialisés. De son côté, Emmanuel Bughin, chargé d’affaires pour l’agence Dijon métropole développement, rappelle de son côté que « 50.000 mètres carrés de surface de plancher sont attendus sur Valmy 3 ». Enfin, le télétravail et la crise sanitaire n’ont pas encore eu d’effet sur l’immobilier d’entreprise, comme en témoigne Florent Puchot, consultant associé pour le cabinet Arthur Loyd : « Les projets engagés, tous secteurs confondus ont certes été retardés mais sont sortis ».

• 30.000 mètres carrés transactés en 2020 (- 24 % par rapport à 2019).
• 35.400 mètres carrés disponibles.
• 71 % du volume transacté sont des biens de seconde main.

Locaux d’activités : une pénurie de l’offre

Avant 2020, le marché des locaux d’activités en Côte-d’Or avait connu deux années particulièrement bonnes comme le rappelle Florent Puchot (Arthur Loyd) : « En 2017, 60.000 mètres carrés avaient été transactés, 70.000 en 2018 et 67.000 en 2019 ». « Finalement, si on rapporte ces données sur les six dernières années, on observe une baisse de 15 % », complète Mikael Cretin (BNP Paribas Real Estate). Damien Voisenet (Cushman & Wakefield) attire l’attention sur « une pénurie d’offres qui fait que beaucoup de demandes ne sont pas placées. Sans oublier que les clients ont des difficultés à se projeter sur le neuf, eu égard aux délais longs ». Enfin, sur les prix, Mikael Cretin évoque « une stagnation à la location et une augmentation à la vente dûe au manque d’offre ». Une tendance semble ressortir, « beaucoup souhaitent être propriétaire de leur bâtiment, sur leur terrain, ce qui est très rare ».

• 48.216 mètres carrés transactés en 2020 (- 28 % par rapport à 2019).
• 84.300 mètres carrés disponibles.
• 78 % des biens transactés ont été proposés à la location.

Marché des entrepôts : nette croissance

L’année 2020 a connu une croissance du marché de la logistique de 52 % en Côte-d’Or, allant même jusqu’à 159 % sur la métropole. « Ces données se justifient par le développement du e-commerce et les nouveaux schémas logistiques notamment dans le commerce de gros », explique Yannick Cohu, consultant associé chez NCBC. « On reste sur un micro-marché à l’échelle du département, rappelle Florent Puchot (Arthur Loyd). Le remplissage du bâtiment de Michel Logistique, à Longvic, représente près de 50 % des transactions sur 2020 ». Le marché reste toutefois confronté à un manque d’offre et une vétusté des bâtiments. « Très peu d’entrepôts sont de classe A », souligne Damien Voisenet (Cushman & Wakefield).

• 41.827 mètres carrés transactés en 2020 (+ 52 %).
• 42.850 mètres carrés disponibles.
• 72 % du volume transacté sont des biens de seconde main.

Un marché sain et épargné

« Tous secteurs confondus, nous n’avons observés, jusqu’à présent, aucun effondrement des prix ni des taux de vacance. Les effets de la crise sanitaire ne se sont aujourd’hui pas encore fait ressentir », explique Florent Puchot, consultant associé au sein du cabinet Arthur Loyd. Pour Mikael Cretin, BNP Paribas Real Estate, « le marché de l’immobilier d’entreprise se porte bien, il est même sain en termes d’offre disponible ». Avec 40.737 mètres carrés de locaux d’activités et 36.970 mètres carrés d’entrepôts transactés, la métropole dijonnaise représente respectivement 84,5 % et 88,4 % du marché.

L’outil Imdex

Lancé en 2017 par “Invest in Côte-d’Or”, l’observatoire de l’immobilier d’entreprises Imdex compile les données des conseils en immobilier d’entreprises Arthur Loyd, NCBC, BNP Paribas Real Estate, CBRE Impact, Cushman & Wakefield, Voisin Immobilier et Noeva Immobilier. Cette mutualisation permet une analyse complète et représentative du marché. Avec l’expertise territoriale et le suivi du foncier d’activité mené par “Invest in Côte-d’Or”, Imdex est un véritable outil d’aide à la décision.

L’ensemble de l’analyse sera prochainement à retrouver sur investincotedor.fr