Immobilier : baisse des ventes mais hausse des prix en 2020

Répartition des ventes de logements dans les départements de Champagne-Ardenne. (source FNAIM)

Malgré la crise sanitaire, le marché immobilier est toujours soutenu en France et en Champagne-Ardenne. En témoignent les derniers chiffres publiés par la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), se penchant sur le marché 2020.

Si la résilience est à la mode, elle s’applique tout autant au domaine économique et social qu’à celui de l’immobilier. C’est le constat effectué par les analystes de la FNAIM. « En ces temps troublés, l’immobilier se confirme comme une valeur refuge pour les Français. Malgré les confinements, la situation économique incertaine, la pierre apparaît comme un investissement fiable et pérenne », indique Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM. Ainsi, en Champagne-Ardenne, le nombre de vente de logements est resté soutenu en 2020 avec 16 788 ventes soit une baisse de 2,9% par rapport à 2019, malgré une chute de l’activité des agences de 80 % entre les mois de mars et mai. Ces chiffres restent donc satisfaisants au regard des conditions. « Les agences, une fois les confinements terminés ont vu un vrai retour des clients », précise Vincent Poidevin, président de la chambre FNAIM Champagne-Ardenne. Dans le détail, en 2020, 7 048 logements ont été vendus dans la Marne contre 7 252 en 2019, soit une baisse de 5,3% ; 4 359 dans l’Aube contre 4 451 en 2019, en baisse de 2,7% et 3 197 dans les Ardennes contre 3 273 en 2019, soit une baisse de 2,8%. 

BAISSE DES VENTES MAIS HAUSSE DES PRIX 

Ces baisses s’inscrivent dans un mouvement national et général. « Il n’empêche, malgré la baisse générale de 8% sur un an, le niveau national est resté supérieur à ceux de 2017 et de 2018. En outre, ces chiffres s’inscrivaient dans un mouvement de hausse ininterrompue depuis cinq ans », explique Jean-Marc Torrollion. Localement, les ventes restent ainsi à un niveau bien plus élevé que celui de 2014, à 11 878 ventes. Plusieurs éléments expliquent cet écart, avec en premier lieu, celui des taux toujours très attractifs. « Les taux sont restés en 2020 à un niveau encore très bas, encourageant les projets immobiliers, tant pour les particuliers que pour les investisseurs », relate Vincent Poidevin. Et ce, malgré une hausse des prix. 

Car paradoxalement, la crise sanitaire n’a pas marqué de coup d’arrêt à l’accroissement des prix des biens. Ainsi au niveau national, en valeur, les prix se sont non seulement maintenus, mais ils ont même poursuivi leur progression, à +4%, alors que, parallèlement, l’inflation est restée contenue à 0,2%. 

Au niveau national, le prix moyen du mètre carré s’établit ainsi à 2 807 euros. Plus précisément, à 3 844 € pour les appartements (+5,3%); et à 2 276 € pour les maisons (+ 2,4%). « Comme toujours, la synthèse occulte de fortes disparités, en particulier entre la capitale et le reste du territoire. À Paris, les prix continuent de grimper, de 3,4%, pour atteindre, dans les appartements, les 10 534 euros du mètre carré », relève le président de la FNAIM. 

REIMS TIRENT LES STATISTIQUES À LA HAUSSE 

La Champagne-Ardenne ne fait pas exception à cette hausse, avec des prix s’élevant à 1 708 € / m2, soit une hausse de 4,1 % sur un an. À Reims, le prix du mètre carré s’est même envolé de presque 6% à 2 171€ / m2. « Les atouts de Reims, à 45 minutes en TGV de Paris, une rénovation urbaine active et un cadre de vie agréable expliquent en partie cette hausse », analyse Vincent Poidevin. La ville de Reims qui tire d’ailleurs à la hausse les prix globaux, car hors Marne, la Champagne-Ardenne accuse une baisse des prix de 0,6% sur un an, à1083€/m2. 

RETOUR AU RURAL, SANS HAUSSE DES PRIX 

« Le phénomène de résilience se traduit aussi dans l’évolution des prix selon la taille des villes. 2020 avait apparemment été l’année de la revanche pour les communes rurales, devenues les coqueluches des ménages urbains cherchant à fuir le confinement. Cette attractivité tarde à se traduire en termes de prix », observe en revanche Jean-Marc Torrollion. Pour 2021, les inconnues demeurent nombreuses. « Ce qui paraît probable, c’est que les taux d’intérêt pour emprunter demeureront bas. Il est également possible de tabler sur une stabilisation des durées des crédits autour d’une moyenne de 21 ans. Pour le reste, notamment le moral des ménages, tout dépendra de l’ampleur de la crise économique », poursuit le président de la FNAIM. Et à l’aube d’un troisième confinement, il est plus que compliqué de se projeter. 

« L’année a bien démarré », indique Vincent Poidevin. « Mais on ne peut pas prévoir la manière dont les ménages vont réagir si la crise économique se poursuit. Les restaurateurs, commerçants, artistes et gérants des salles de spectacle, ainsi que tous les entrepreneurs ayant souscrit des PGE, vont se trouver dans des situations économiques et financières plus que délicates, et cela risque d’avoir un impact sur le marché à long terme. » Si 2020 a été résiliente, qu’en sera-t-il de 2021 ? Le marché immobilier sera-t-il impacté par un effet boomerang et nécessitera-t-il alors, lui aussi, comme d’autres secteurs, un plan de Relance ? 

DES ATTENTES DE RÉFORMES 

« Aujourd’hui, le seul dispositif en place qui reste incitatif est le Pinel, mais depuis, aucun autre type d’aide n’a été mis en place », relève le président de la chambre FNAIM Champagne-Ardenne. Et à ce sujet, au regard de la poursuite de la crise sanitaire et économique, les analystes de la FNAIM s’interrogent, craignant « l’après », et redoutant notamment « une pénurie de logements à moyen terme, sous l’effet combiné de la correction à venir du PTZ et du Pinel, de la baisse constatée de la construction neuve et d’une politique de lutte contre l’artificialisation des sols ». Ces sujets demandent à être débattus, avec les acteurs locaux notamment. 

Comment les professionnels de l’immobilier voient 2021

La FNAIM a réalisé une consultation nationale auprès de ses adhérents (professionnels de l’immobilier) sur leur perception récente et à venir du marché du logement ancien. Il ressort des différentes réponses que malgré la double inquiétude économique et sanitaire, la pierre n’a pas perdu son attractivité, mais le secteur est fragilisé. Le stock de logements à vendre est au plus bas : pour cette raison en particulier, le volume de transactions devrait baisser en 2021. En revanche, les prix se maintiendront, à l’exception possible de Paris et des dix premières villes de France. Telle est la vision du marché de l’immobilier par les professionnels. Elle ressort d’une enquête réalisée en décembre 2020 auprès de 1 082 agents immobiliers affiliés à la FNAIM. 

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