Difficultés de paiement des loyers commerciaux

Les locataires commerciaux présentent différents arguments juridiques pour s’opposer aux actions judiciaires des bailleurs.

Plusieurs décisions de tribunaux judiciaires apportent un éclairage sur les arguments que les bailleurs et les locataires peuvent échanger sur le paiement des loyers commerciaux en période de confinement et de fermeture administrative.

Les décisions citées ici n’ont pas de portée générale, les circonstances de chaque affaire étant déterminantes, en particulier des périodes auxquelles les loyers se rattachent (période de fermeture administrative, de restriction de l’accès du public ou de confinement).

Certaines de ces décisions ont été prises par le juge des référés en considération d’une « contestation sérieuse ». Le juge des référés, ne pouvant se prononcer sur le fond d’un litige, l’existence d’une contestation sérieuse l’entraîne en effet à rejeter la demande dont il est saisi (code de procédure civile, article 834). En référé, une contestation sérieuse peut ainsi faire échec à un commandement à payer, une résolution de bail pour non-paiement ou une mesure conservatoire telle une saisie-attribution.

MESURES DÉROGATOIRES LIÉES À LA CRISE SANITAIRE

Les locataires commerciaux peuvent opposer les mesures dérogatoires prises en leur faveur lors de la crise sanitaire.

L’ordonnance 2020-306 a suspendu les intérêts de retard, les pénalités et les clauses résolutoires, pour défaut ou le retard des loyers commerciaux, pour la période du 12 mars au 23 juin 2020.

La mesure a été étendue jusqu’au 11 septembre 2020 par l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020.

La loi 2020-1379 du 14 novembre 2020 a institué un régime de protection des locataires plus favorable mais limité aux seules entreprises pénalisées par une mesure de police administrative (fermeture, couvre-feu, interdiction ou réglementation de l’accueil du public) : les poursuites contre les locataires commerciaux sont ainsi suspendues du 17 octobre 2020 au 1er juin 2021. Le propriétaire ne peut pas engager d’action ou de voie d’exécution forcée pour défaut ou retard de paiement des loyers, ni pratiquer de mesure conservatoire.

Les procédures d’exécution (saisies notamment) engagées avant le 17 octobre 2020 sont également suspendues jusqu’à la fin mai 2021.

CODE CIVIL

Outre ces mesures dérogatoires, les locataires peuvent faire valoir différents arguments pour s’opposer à une action judiciaire en paiement des loyers ou en résolution du bail.

Le code civil leur fournit différents moyens issus du droit commun des contrats : la force majeure, l’exception d’inexécution par perte du local, l’imprévision et la bonne foi dans l’exécution des contrats.

FORCE MAJEURE

L’article 1218 du code civil retient la force majeure, qui rend impossible l’exécution d’une obligation telle le paiement du loyer, lorsque survient un événement qui ne pouvait raisonnablement être prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées.

L’argument de la force majeure n’a guère convaincu les tribunaux. Ils ont surtout retenu que les loyers restaient dus malgré la crise sanitaire (les dispositions dérogatoires concernant le paiement des loyers n’ont en effet pas suspendu l’exigibilité des loyers).

Deux décisions du tribunal judiciaire de Paris, prises en référé, ont écarté l’argument de la force majeure faisant valoir qu’il était inopérant pour une obligation de paiement d’une somme d’argent (tribunal judiciaire de Paris, référé, du 26 octobre 2020, n° 20/ 53 713 et 20/55 901).

La jurisprudence de la Cour de cassation écarte en effet la force majeure en cas d’obligation pécuniaire en s’appuyant sur l’article 1148 du code civil : « Le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure » (Cass. ch. com. 16 septembre 2014, n° 13- 20 306).

L’épidémie de Covid-19 a cependant été retenue comme un cas de force majeure, non pas pour un bail, mais pour un contrat de livraison de biens (CA Paris 28 juillet 2020 n°20/06689,EDFc/Total). En outre, la définition de la force majeure invoquée résultait, non pas du code civil, mais d’une clause du contrat.

PERTE DU LOCAL LOUÉ

L’article 1722 du code civil dispose que lorsque la chose louée est détruite en partie par cas fortuit, le locataire peut demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail.

Le tribunal judiciaire de Paris a considéré que la fermeture administrative des commerces pendant le premier confinement pouvait être assimilée à la perte fortuite du local (tribunal judiciaire de Paris JEX 20 janvier 2021, n° 20/80 923).

En conséquence, le locataire était libéré de son obligation de payer le loyer durant la période au cours de laquelle il ne peut pas exploiter les locaux.

Le tribunal a ordonné la main-levée de la saisie-attribution effectuée par le propriétaire sur le compte bancaire de l’entreprise.

IMPRÉVISION ET BONNE FOI

Le tribunal judiciaire de Paris, saisi en référé, a retenu la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi dans l’exécution des contrats (tribunal judiciaire de Paris, référé, 21 janvier 2021, n° 20/55 750).

L’article 1195 du code civil prévoit que la renégociation d’un contrat peut être demandée lorsque son exécution devient excessivement onéreuse en raison d’un changement de circonstances, imprévisible lors de sa conclusion.

Les contrats devant être exécutés de bonne foi, une circonstance exceptionnelle telle la crise sanitaire, impose aux parties d’examiner un aménagement du contrat.

La crise sanitaire peut constituer ce changement imprévisible des circonstances rendant le loyer trop onéreux. Le locataire est donc en droit de demander la renégociation du bail.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent saisir le juge du fond pour modifier ou résilier le contrat.

Pour s’opposer à l’action en paiement d’un propriétaire, un restaurateur a ainsi invoqué l’échec de cette renégociation ouvrant la saisine des juges du fond. Le juge des référés a considéré qu’il s’agissait d’une contestation sérieuse lui interdisant de se prononcer sur la demande du propriétaire de résolution du bail.

En l’espèce, le locataire avait multiplié de bonne foi les demandes d’aménagement du loyer. Le propriétaire avait d’abord accepté une réduction de 50 % pour la période de fermeture administrative, puis une remise de 20 % pour le mois de juillet 2020. Il avait ensuite refusé toute baisse de loyer pour les périodes d’ouverture.

Le juge des référés a considéré qu’il y a eu échec de la renégociation, cette contestation sérieuse de la demande du propriétaire ne lui permettant pas de se prononcer.

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