Si la demande locative est en hausse régulière depuis trois ans, la réponse à la croissance démographique reste cependant insuffisante en Occitanie.
« Les bailleurs ont réussi à sauver les meubles en 2019 et continuent d’innover pour répondre aux problématiques sociétales et écologiques sur le territoire régional », commente Jean-Michel Fabre, président de l’USH Occitanie qui regroupe 41 organismes. Le bilan triennal, qu’il a dressé devant la presse le 27 février, est mitigé, reflétant ainsi un léger essoufflement de la dynamique insufflée par les bailleurs sociaux régionaux ces dernières années, l’Occitanie occupant la deuxième place en termes de besoins de logements sociaux après l’Ile-de-France et restant dans le duo de tête en termes d’accessions.
La région tente de faire face devant une hausse annuelle de la demande locative régulière ces trois dernières années, s’affichant à 145000 en 2019, contre 131 000 en 2017, dont 30 % de locataires provenant du parc public. Actuellement, plus de 293 600 logements sociaux sont inégalement répartis sur le territoire régional, puisque 1 602 communes répondent à l’obligation sur 4488, ce qui engendre une forte disparité selon les départements, la Haute-Garonne et l’arc méditerranéen étant soumis à une pression locative plus élevée (dont 3,5 demandes par attribution en moyenne en Haute-Garonne). « Je pense que la reconquête des centres bourgs ne se fera pas sans la présence des bailleurs sociaux, à côté des promoteurs. Dans une région qui connaît un fort développement démographique avec 50 000 nouveaux arrivants par an, il faut que l’ensemble des acteurs construisent abondamment et les bailleurs sociaux sont en première ligne », commente le président.
Même si l’Occitanie reste une des régions les plus dynamiques sur le territoire national, et ce malgré la ponction de 1,5 Md€ opérée indirectement par l’État dans les caisses des bailleurs sociaux, la région accuse cependant une petite baisse de régime par rapport à 2017. Selon le bilan triennal, 33 391 logements ont été agréés (dont 11 180 pour 2019, contre 12 094 en 2017). « L’agrément signifie une mise sur le marché dans les deux à cinq ans, si toutefois la construction et la livraison ne sont pas retardées ou stoppées. Agrément ne veut pas toujours dire livraison ». La dynamique de production s’essouffle aussi légèrement avec 8 159 logements livrés en 2019 contre 9 040 en 2017, portant le total à 25 568 logements ces trois dernières années.
« Les objectifs établis par le programme de l’État prévoient en 2020, 12 662 logements mais il faudrait que ce soit le minimum. Et pour répondre à l’envolée démographique, nous devrions déjà atteindre ces chiffres. Aussi, il faut prendre en compte la répartition des logements à loyers modérés. 3 861 PLAI* prévus pour les personnes en grandes difficultés, c’est à peine suffisant, et les 2 641 PLS** concernent pour les trois quarts des personnes âgées ou des étudiants », souligne le président.
RÉHABILITATION VS CONSTRUCTION
Pour répondre à la hausse constante de la demande et diminuer la pression locative, l’USH préconise de reconfigurer le parc social. D’ailleurs, selon le président de l’USH, l’attractivité et l’adaptation des territoires doivent se réfléchir davantage par « quartiers que par communes ».
L’un des axes prioritaires est de réhabiliter le parc existant afin de répondre premièrement à l’urgence écologique. Depuis trois ans, 5 000 logements ont été réhabilités en moyenne par an, les étiquettes DPE gagnant deux niveaux de performance. Concrètement, les ménages économisent par mois 200 € de pouvoir d’achat. Cela permet aussi de réduire les périodes de vacance (la vacance structurelle n’excédant pas 2 % en Occitanie). La transformation des logements sociaux devient également un vrai cheval de bataille pour répondre aux besoins démographiques. Loger les seniors est devenu crucial. « Malgré les logements classiques adaptés pour eux, et les Ehpad construits par les bailleurs sociaux, force est de constater que nous ne sommes pas au rendez-vous collectivement. Dans les zones étendues, le manque de logements pour seniors est problématique. Soit il faut adapter le parc existant, soit le démolir pour reconstruire mais certains bailleurs sociaux n’ont pas la capacité financière d’adapter les logements alors qu’en parallèle ils subissent 10 % de vacances », souffle-t-il. L’enjeu est ainsi d’équilibrer la balance entre réhabilitation et construction. « Cependant, la réhabilitation est plus souvent amputée par les coupes budgétaires, car l’objectif est avant tout de construire. Le choix est cornélien pour les communes qui souvent optent pour le neuf. »
Une autre des priorités de l’USH est de poursuivre ses initiatives pour favoriser l’ac- cès au logement social aux personnes précaires– « 3150 ménages sortant d’hébergements temporaires ont été relogés sur les trois dernières années » –, aux personnes en situations de handicap et aux femmes victimes de violence dont 200 ont déjà bénéficié d’un logement social en région.
Si le rôle des bailleurs sociaux est évidemment de construire des logements, il est également de porter des innovations au niveau national, comme des terrains familiaux pour les gens de voyages « parfois sédentarisés depuis plus de 20 ans », la conception d’habitats participatifs, des expérimentations sur les matériaux biosourcés, etc.
Les bailleurs sociaux ont aussi d’autres leviers d’actions pour répondre aux enjeux de demain tel que redoubler l’intégration des logements sociaux au parc privé et favoriser davantage l’accession sociale à la propriété.
Sur tous ces thèmes, les bailleurs sociaux comptent bien se faire entendre auprès des nouvelles équipes électorales. « Nous irons à la rencontre de tous les élus dès mars, avril pour expliquer nos actions, car le logement social a de nombreuses réponses à apporter face aux problématiques de demain et il est souvent le grand absent des municipales. Nous devons retrouver notre dynamique et surtout être plus offensif sur la réhabilitation », conclut-il.
*Prêt Locatif Aidé d’Intégration
** Prêt Locatif Social
