L’Observatoire de l’immobilier toulousain présentait récemment le bilan de l’année écoulée.
« 2020 aura été une année particulièrement compliquée pour les promoteurs immobiliers du fait de la chute du nombre de logements mis en vente et du nombre de transactions », commente Jean-Philippe Jarno, président de l’Observer, observatoire de l’immobilier toulousain, qui présentait le 12 février le bilan du marché du logement neuf à Toulouse pour l’année 2020.
Dans l’aire urbaine, les mises en vente ont en effet chuté de 38 %, avec 4 313 logements mis à l’offre (le plus bas niveau enregistré depuis 2009), contre près de 7 000 en 2019. Sur la ville de Toulouse, le recul est encore plus prononcé, affichant -40 % en un an, soit 2 151 mises en vente.
« Pour rappel, l’année 2019 avait été marquée par la conjonction de deux événements, le ralentissement des délivrances de permis de construire, traditionnellement observé à l’approche des périodes électorales, ainsi que le bon dynamisme des marchés entre 2016 et 2018. La baisse de l’activité observée à partir de mi 2019 est le témoin d’une fin de cycle immobilier haussier. À l’échelle de l’aire urbaine de Toulouse, ces difficultés étaient déjà bien présentes, avec un faible renouvellement de l’offre qui n’avait pas permis de reconstituer un niveau de stock suffisant (marché sous-offreur). En 2020, la crise liée à la pénurie, désormais, structurelle de l’offre, s’est accélérée avec le confinement et le contexte électoral », détaille Jean-Philippe Jarno.
Sans surprise, le nombre de ventes au détail enregistrées l’an dernier recule dans les mêmes proportions : -36 % dans l’aire urbaine, avec 4 573 transactions signées, contre 2 123 à Toulouse, soit un recul de 45 %.
Faute d’un renouvellement de l’offre suffisant, le stock diminue dans l’aire urbaine, de l’ordre de -15 %, à 4 693 logements, comme dans la ville centre où l’offre disponible a fondu de -13 % sur 12 mois, soit 2 240 logements.
La part des ventes à investisseurs recule d’année en année dans l’aire urbaine à défaut de logements correspondant à leurs recherches, à savoir des T2 et T3. Ils ne représentent aujourd’hui plus que 62 % des acquéreurs contre 38 % pour les occupants.
Phénomène plus préoccupant, la baisse de près de moitié (-47 %) du nombre de ventes à prix maîtrisés et à TVA réduite qui ne représentent plus que 36 % des transactions dans l’aire urbaine toulousaine et 47 % dans la ville centre. Dans cette dernière, les ventes à prix maîtrisés stricto sensu sont en recul de 58 % sur l’année, avec 163 ventes seulement.
Compte tenu de la baisse de l’offre, les prix de vente continuent de grimper : ils ont gagné 1 % dans l’aire urbaine et 3 % à Toulouse par rapport à l’année 2019. Alors que d’importantes ventes en bloc (aux bailleurs sociaux) sont prévues, l’offre de logements neufs à la fin du premier semestre 2021 pourrait tomber à 1 500 logements « ce qui est dérisoire », assure Jean-Philippe Jarno. Cette pénurie de logements pourrait dès lors continuer « à faire monter les prix », ajoute-t-il.
Les professionnels de l’immobilier attendent avec impatience « le redémarrage de la machine à dégager des permis de construire » qu’ils jugent très lent. Ils ont tenté à plusieurs reprises de sensibiliser les élus sur ces difficultés qui font peser sur l’économie du bâtiment de sérieux risques, alors que la demande de logements est toujours aussi forte dans l’aire urbaine toulousaine. Mais en vain pour l’instant.
