Bureaux et locaux d’activité: le marché a retrouvé une bonne dynamique au troisième trimestre

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L’observatoire toulousain Otie a publié le bilan d’activité pour le troisième trimestre 2019.

«La bonne nouvelle du jour, c’est que le marché retrouve un niveau beaucoup plus satisfaisant qu’au premier semestre », s’est réjoui Marc Delpoux, le président de l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise toulousain (Otie) le 9 octobre au Moulin de Roques, à l’occasion de la présentation du bilan d’activité du secteur pour le troisième trimestre de cette année. Selon le professionnel, « le marché retrouve même une dynamique en phase avec celle des dernières années ». Sur le marché des bureaux, durant ces trois derniers mois, les transactions enregistrées (80 au total) ont porté sur près de 39 000 m2, la moyenne sur cinq ans au troisième trimestre s’établissant à 31 800 m2 pour 60 transactions. L’essentiel des surfaces commercialisées est constitué par des bureaux de seconde main, le neuf ne représentant que 8 600 m2. « Cela s’explique par une baisse continue de l’offre de bureaux neufs », pointe Marc Delpoux.

Le gros du marché porte par ailleurs sur des surfaces inférieures à 1 000 m2 – les surfaces entre 0 et 500 m constituent un tiers du marché – « même si on retrouve ce trimestre des transactions portant sur de plus grandes surfaces de 1000 à 2000 m2, ce qui parait être plus dans la norme ». Parmi ces neuf transactions significatives, on peut citer l’installation de Nexeya dans un immeuble neuf de 4 673 m2, situé à Basso-Cambo, près de 3 000 m2 loués par Airbus Group dans la zone aéroportuaire, l’achat par Immo Brico de 2 400 m2 de bureaux à Montaudran ou encore l’installation de Regus dans 2 100 m2 dans le programme Connect à Ramonville. Si la demande se disperse dans les différents pôles d’activité de l’agglomération, elle reste toujours très active au centre-ville de Toulouse avec 8 730 m2. Ce faisant, « on va vers une pénurie d’offres de plus en plus flagrante », prévient le directeur régional Sud-Ouest de BNP Paribas Real Estate.

OFFRE DE BUREAUX : BESOIN D’ANTICIPER

De janvier à septembre, le total des surfaces de bureaux commercialisées atteint 95 300 m2 quand la moyenne sur les neuf premiers mois de l’année s’établit depuis 2010 à 98 900 m2. Le professionnel pointe également une baisse de 16% sur un an de l’offre immédiatement disponible, à 201 300 m2, l’offre neuve représentant aujourd’hui moins de 9 % de l’offre globale, soit 17 300 m2. L’offre à un an dans le neuf est estimée à près de 21 700 m2, soit un volume très en deçà des besoins futurs. « On aurait fortement besoin de voir un certain nombre d’opérations se lancer, confirme Marc Delpoux. Et là on peut compter sur tous les acteurs pour prendre conscience, compte tenu des délais de sortie des opérations, de la nécessité d’anticiper pour qu’en 2020 on ait une offre de bureaux neufs qui soit à un niveau satisfaisant. »

Les résultats du trimestre sur le marché des locaux d’activité et entrepôts sont supérieurs à ceux de l’année dernière : 24 opérations ont été enregistrées totalisant 48 100 m2, la moyenne sur cinq ans s’établissant à 46 900 m . 62 % des surfaces placées concernent des locaux d’activité, une seule opération ayant été enregistrée dans le secteur de la logistique. « À la différence de ce qui se passe pour les bureaux, le marché est essentiellement porté par les comptes propres », précise Marc Delpoux, puisqu’ils représentent 32 200 m2 sur le total placé. Sur les 24 transactions enregistrées, neuf portent sur des surfaces entre 500 et 1 000 m2 et six sur des surfaces inférieures à 500 m2.

L’opération de logistique concerne 18 500 m2 à construire pour un acteur important de l’aéronautique. À noter aussi parmi les opérations phares de ce trimestre : la société Rector qui construit à Colomiers 7 700 m2, les 3 300 m2 construits à Mondouzil par L’Atelier de l’événement ou encore les 2 200 m2 loués par Bovis qui continue à se développer sur la zone des Ramassiers à Saint-Martin du Touch, traduisant le dynamisme des secteurs nord, ouest et sud- ouest. « On a aujourd’hui de grosses difficultés à trouver des locaux disponibles sur la partie sud-ouest, que ce soit à la vente ou à la location, pointe Marc Delpoux. Le besoin d’offres y est assez important. »

Sur neuf mois, avec 176 300 m2, le marché des locaux d’activité et entrepôts est au-dessus de la moyenne des dix dernières années. Un bon niveau atteint grâce en partie à cette opération logistique significative, la demande sur ce segment de marché se renforçant sur le territoire de l’aire urbaine depuis 2014, signale le président de l’Otie.

L’offre disponible s’établit à 356 500 m2, soit une hausse de près de 40% sur un an liée à des libérations de locaux dans l’ancien. « Le stock neuf restant stable à 55 500 m2 et le taux de vacance à 5,3 % demeurant très maîtrisé, cela peut permettre le développement de nouvelles opérations sans difficulté », assure Marc Delpoux.